76㎡ 2.3억·128㎡ 17.9억, 대형 평형 30억 이상
‘재건축 대어’ 서울 강남구 대치동 은마아파트의 추정 추가 분담금이 공개됐다. 전용 286㎡ 펜트하우스를 분양받으려면 약 97억원에 달하는 추가 비용이 예상된다.
23일 도심 정비업계에 따르면 서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축 조합은 최근 조합원들에게 새 아파트 평형별 추후 분양 신청 시 발생하는 추가 분담금을 공지했다.
국평으로 불리는 전용 84㎡를 소유한 조합원이 재건축 이후 동일 평형을 분양받기 위해선 1억8441만원의 분담금을 추가로 내야하는 것으로 나타났다. 2023년 초 동일한 상황에서 추정한 분담금이 1억1766만원이었던 점을 고려하면 7000만원 가량 부담이 커진 셈이다.
해당 조합원이 전용 109㎡를 분양받으려면 당초 4억7466만원에서 9억3941만원으로 추가 분담금 규모가 5억원 가까이 늘어난다.
조합원 대상 희망 평형 설문 조사 결과를 보면 전용 286㎡(펜트하우스)는 76㎡ 소유자 기준으로 97억3000만원, 84㎡ 소유자는 94억5000만원을 납부해야하는 것으로 추산된다. 펜트하우스는 최상층에 조성되며 84㎡ 기준 단가의 1.3배로 책정됐다.
전용 143㎡(펜트하우스)를 분양받을 경우 추정 분담금은 76㎡ 기준 37억4000만원, 84㎡ 기준 34억5000만원을 각각 납부해야한다. 128㎡ 추정 분담금은 15억(84㎡)~17억9000만원(76㎡), 118㎡의 경우 12억3000만~15억1000만원, 109㎡는 9억4000만~12억2000만원이다.
59㎡를 분양받을 경우 76㎡ 소유자는 2억9000만원을 환급받고, 84㎡ 소유자는 5억7000만원을 환급받는 것으로 추산됐다.
업계 전문가들은 최고 높이와 용적률 완화 등 사업성을 높이기 위한 서울시의 적극 지원이 이뤄졌음에도, 전체 5893가구 중 20%에 육박하는 1104가구가 공공임대·분양분이 분담금 증가로 이어졌고 분석한다.
서울시는 주택공급 확대를 위한 핵심 방안으로 정비사업 활성화를 위한 각종 지원방안을 내놨다. 조합 입장에서는 소셜믹스(분양·임대주택 혼합 배치)를 포함한 공공기여 부담이 커졌다.
최근 공사비 급등으로 강남권 정비사업조차 수억원대 추가분담금을 피힐 수 없게 됐다. 서울시가 목표로 하는 주택공급 확대 속도전을 위해선 적정 공공기여가 관건이란 전문가들의 지적이 나온다.
은마아파트는 그동안 재건축 사업에 속도를 내지 못했다. 높은 용적률(201%)과 낮은 대지지분(전용 76㎡ 기준 48.3㎡·84㎡ 기준 53.9㎡)이 발목을 잡았다.
그러다 서울시가 2023년 높이제한을 전격 폐지하며 당초 지상 최고 35층에서 49층으로 키를 높였고, ‘역세권 용적률 특례’로 용적률 또한 기존 300%에서 331.9%로 완화되면서 재건축 논의가 시작된 1996년 이후 29년만인 최근 정비계획 결정 고시를 눈앞에 두게 됐다. 최근 오세훈 서울시장까지 나서 은마아파트에 각종 인허가 절차 간소화를 골자로 한 이른바 ‘신속통합기획 시즌2’를 처음으로 적용, 2030년 착공을 공언한 상황이다.
그럼에도 분담금 부담을 키운 데에는 최근 몇 년새 꾸준히 고공행진 중인 공사비와 더불어 전체의 20%에 육박하는 공공임대·분양 가구 규모가 배경이 됐다는 평가다. 현재 4424가구 규모인 은마아파트는 재건축을 통해 5893가구로 재탄생하게 됐지만, 이 가운데 공공임대 909가구·공공분양 195가구 등 1104가구를 제외한 일반분양은 단 400여가구 수준에 그친다.
한 업계 관계자는 “은마아파트의 경우 일반분양 대비 공공임대 1가구당 2억원 가량 손실이 발생하는 것으로 예상된다”면서 “공공기여가 정비사업의 리스크로 작용할 수 있다는 점에서 우려감이 크다”고 짚었다. 그러면서 “정비사업의 원활한 추진에 가장 중요한 기준은 결국 개별 조합원들이 얼마를 더 내야하냐일 것”이라며 “공공기여 등으로 당장 내가 내야할 분담금이 수억원씩 늘어난다고 하면 바로 조합 내부 갈등이 생겨날 수밖에 없다”고 덧붙였다.
또 다른 관계자는 “최근 정비사업 현장 가장 큰 애로사항은 단연 소셜믹스 등 공공기여”라며 “공공임대주택 매각 가격 현실화도 인정하지 않는 현실에서 소셜믹스로 좋은 동호수까지 내놔야 한다면 원활한 정비사업은 기대하기 어렵다”고 말했다.