[더팩트 | 공미나 기자] 이재명 정부가 부동산 시장 과열 우려를 진화하기 위해 서울 전역과 경기 일부 지역을 규제지역으로 묶는 초강수를 꺼내들었다. 일각에서는 과감한 규제지역 지정이 풍선효과를 일시적으로 차단했지만 장기적으로 자산 양극화 심화 시킬 수 있다는 우려가 나온다.
국토교통부 등 관계부처는 15일 '10·15 부동산 대책'을 발표하고 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 추가 지정했다. 기존의 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구에 더해 나머지 21개 자치구가 모두 규제지역으로 포함되면서 '서울 전역 규제'가 현실화됐다. 경기도도 과천·광명·성남(분당·수정·중원구)·수원(영통·장안·팔달구)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남 등 12곳을 규제지역으로 함께 지정됐다.
토지거래허가구역 지정 범위도 넓어졌다. 모든 아파트와 단지 내에 아파트가 포함돼있는 연립·다세대주택 전체를 20일부터 내년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정한다. 최근 성동·마포 등 한강벨트와 분당·과천 등 수도권 핵심지의 가격 상승세가 주변 지역으로 번지자 수요 이동을 사전에 차단하겠다는 취지다.
◆ 규제 효과는 제한적…"시장은 이미 규제에 익숙"
전문가들은 단기적으로 거래가 위축되지만, 시장의 학습 효과가 커 규제 효과가 오래가긴 어렵다고 내다봤다.
심형석 우대빵부동산연구소 소장(미국 IAU 교수)은 "서울과 수도권 시장이 당장은 주춤하겠지만, 과거 여러 차례 규제를 겪으며 시장이 이미 적응력을 갖춘 상태"라며 "지속적인 억제 효과를 기대하긴 어려울 것"이라고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 "규제지역의 매매거래 위축에 따라 가격변동은 줄어든다"며 "그렇지만 인위적으로 억누를 효과를 언제까지 유지할 것인지, 과거 사례처럼 거래량은 급감해도 신규 거래물건의 가격변동이 있을 때는 어떻게 대처할 것인지 등에 대한 논란은 불가피하다"고 밝혔다.
◆ 수요는 강남 등 다시 핵심지로…양극화 심화 우려
이번 규제책으로 인해 풍선효과는 일시적으로 차단되겠지만 다시 강남권으로 수요가 쏠릴 수 있다는 전망도 나온다. 전문가들은 이번 규제책이 장기적으로 양극화를 심화시키는 부작용을 낳을 수 있다고 우려한다.
심 소장은 "최근 성동·마포 등 강북 '한강벨트' 지역의 집값도 평당 1억원대 호가가 나오면서 강남과의 격차가 좁혀지고 있었다"며 "이 상황에서 전면 규제가 시행되면 수요가 다시 강남 등 핵심지로 재집중할 수 있다"고 예상했다. 그러면서 "서울 외곽의 수요는 더욱 줄고 강남 쏠림이 더 강해질 것"이라고 덧붙였다.
특히 규제로 인한 거래 단절이 이어지며 '자산 불평등'을 구조화시킬 수 있다는 지적이다. 자산 이동성이 있는 상층은 시세차익을 누리고, 중산층 이하는 시장 진입 자체가 봉쇄돼 자산 불평등이 심화된다는 것이다.
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "규제지역 확대로 인해 대출 의존도가 낮은 현금 자산가 중심으로만 거래가 이뤄지고 공급 제한과 매물 희소성으로 강남3구, 용산구, 성동구 등 고급 주거지만 가격이 오르는 초양극화 현상이 발생할 것"이라며 "비핵심 외곽지역은 대출규제 강화로 실수요자 진입이 막혀 거래 절벽으로 체감가격 하락할 것"이라고 했다.
양 전문위원은 "결론적으로 금리 동결과 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 병행으로 실수요자의 구매력 회복이 불가능한 상황에서 정책이 유일하게 허용하는 거래는 '현금으로 살 수 있는 핵심 입지'뿐"이라며 "기준금리가 인하가 되더라도 금리 하락이 지연되면, 대출 가능 한도 내 매물이 거의 존재하지 않아 중산층의 주거 사다리 붕괴가 심화된다"고 밝혔다.
◆ 풍선효과 제한적이지만…'틈새지' 주의
규제 전면 확대에도 일부 비규제 지역으로 수요가 이동하는 풍선효과는 피하기 어렵다는 분석이 있다.
심 소장은 "동탄·구리·안양 만안구 등 규제 대상에서 빠진 지역으로 일부 수요가 옮겨갈 수 있다"며 "서울 전역이 규제지역이 된 만큼 인접 지역이 새로운 틈새지로 부상할 수 있다"고 전망했다.
반면 이 연구위원은 "이번 풍선효과는 과거처럼 도미노식 확산으로 이어질 가능성은 낮다"며 "1주택 외에는 각종 페널티가 붙는 상황이라 투자 수요의 범위 자체가 제한돼 있다"고 말했다.
◆ 공급 지연·전세시장 압박도 변수
규제만으로는 부동산 시장 과열 문제를 근본적으로 해결하기 어렵다는 지적도 이어진다. 전세 물량 부족, 월세화 가속, 공급 지연 등 구조적 요인이 누적되고 있기 때문이다.
심 소장은 "강력한 규제로 인해 전세 물량이 줄고 월세 전환이 늘어나면 결국 매매 수요가 다시 끌어올려질 수 있다"며 "규제만으로는 이 흐름을 막기 어렵다"고 했다.
양 전문위원도 "조정대상지역 및 투기과열지구 지정은 단순한 '투기 억제 장치'가 아니라 정비사업의 핵심 구조(자금·거래·분양)를 직접 제약하는 제도적 병목으로 작용할 것"이라며 "이러한 규제의 동시 작동은 중장기적으로는 도심 내 정비사업 지연, 신규 공급 축소, 주택가격 불안 재점화로 이어질 가능성이 크다"고 내다봤다.