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10·15 부동산대책은 다주택자 규제와 대출 제한이 핵심입니다.

이제 경매 투자자 역시 ‘대출이 안 나오는 주택’만 바라보고 있을 수 없습니다.

그래서 오늘은 대안 투자처로 다시 주목받는 #‘고시원’을 사례 중심으로 살펴보려 합니다.

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대도시의 집값은 자꾸 올라가고 서민이 벌어먹고 살 직장은 도시에 밀집해 있습니다. 그러니 밑바닥 서민과 취업준비생과 가난한 학생은 저렴한 단칸방 고시원으로 몰릴 수밖에 없습니다.

고시원(考試院)은 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령에 따르면 '구획된 실(室) 안에 학습자가 공부할 수 있는 시설을 갖추고 숙박 또는 숙식을 제공하는 형태의 영업'을 뜻합니다.(출처-위키백과)

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원래는 신림동·노량진 등 학원가 인근에서 공부에만 집중할 수 있도록

저렴한 주거공간과 식사를 제공하던 고시생 전용 시설이었죠.

하지만 지금은 공무원시험생뿐 아니라 취업준비생, 사회초년생,

그리고 월세 부담이 큰 젊은 층까지 폭넓게 이용하고 있습니다.

원룸이나 오피스텔보다 훨씬 저렴한 임대료가 가장 큰 이유입니다.

고시원을 옥션에서 찾기는 쉽지 않습니다. 물건종류는 '근린시설' '근린주택'으로 주로 검색됩니다.

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내가 검색하여 관리하는 고시원이 3건 정도인데 오늘은 위의 2024-100906 사건을 위주로 고시원의 투자수익성에 대해 다양한 내용을 분석해보겠습니다.

1. 물건 : 서울남부 2024타경 100906 (금천구 독산동)

a. 준공업지역의 대지 80평, 2012년 건축한 8층의 건물 304

b. 층별 5개호 총 39호. 8층 사무실, 건물상태는 보통

c. 고시원은 원칙적으로 각호별 취사가 불가, 건물상태는 보통함. 이런 내용으로 위반 건축물이었으나 현재 해제됨(가스취사 대신 전기 인덕션은 허용하는 것으로 앎-확인요)

d. 주변은 공단지역과 일부 주, 독산역 350미터, 인근 신안산선 예정

e. 내부 취사시설과 각호실 가전제품 구비는 현장확인 필요.

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2. 임차인

a. 대부분 호실에 점유자가 있는 듯함

b. 2~6층 x 7 + 5(7층) = 40 + 8층?

c. 보증금 3000~5000에 월세20~30 등 다양함.

d. 월세 300/30~40만원이 적정하다고 봄 (전세는 4~5천만원)

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3. 배당

a. 소액임차인 (근저당 2019.6월 서울 기준) 11,000이하 3,700 최우선배당

대부분의 임차인이 소액배당 받음. 약10~11억 배당

b. 8명의 대항력임차인 중 2명 (권지* 5500, 김수* 300) 제외하고 우선배당

c. 낙찰대금 중 남은 금액은 hug가 대부분 배당

d. 배당이 없는 임차인은 없는 것으로 판단

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4. 수익성 검토

a. 낙찰가 30억 (최저가로 가정)

b. 비용 : 등기비 15,000 + 수리비 10,000 + 가전제품 10,000 + 기타

= 40,000만원

c. 대출 : 20억?? (이 부분이 매우 중요합니다. 만약 은행대출이 안나온다면 신탁대출도 고려해야 합니다) 월이자 830(이율5%)

d. 임대 : 월세 300/35 x 40호 = 12,000 / 1,400

반전세 300/35 x20호 + 4,000x 20호 = 86,000 / 700

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e. 월세 : 순투자 14억 월세수익 500정도

반전세 : 순투자 5.4억 월세수익 -130정도

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5. 결론

- 위의 내용에서 대출과 임대수준, 추가비용 등이 불명확합니다. 특히 대출여부가 매우 중요합니다. 전체적으로 볼때 투자자는 수익성이 낮아 투자하지 않을 것으로 판단합니다. 따라서 1회 더 유찰된 후 현장을 충분히 조사하고 투자여부를 결정해야 합니다.

나는 수익형 부동산을 투자할 때 <임차보증금의 합계 금액 + 월세x200>이라는 수식을 이용합니다. 이 물건은 11.59억의 보증금과 500만원의 월세가 타당하다고 보이므로 <11.5 + 500x200 = 21.5억>이라는 수치를 보여줍니다. 현장을 가보지 않아 대략으로 말한다면, 추가적인 큰 비용이 들지않고 이 건물의 장래성이 나쁘지 않다면, 22~25억 정도에 매수하는 것이 좋다고 봅니다. ​

고시원은 소형 숙박형 부동산 중에서도 수익률은 높지만, 리스크도 명확한 영역입니다. 또, 고시원 투자 시 필수 점검 항목(소방법, 위생, 세무 등)도 고려해야 합니다.

특히 대출 가능 여부와 안전설비(소방·환기 등) 적정성, 임차인 관리, 운영 경험이 수익성과 직결됩니다.

10·15 대책 이후 ‘대출 막힌 시대’에 고시원은 분명 하나의 대안이 될 수 있지만,

무리한 레버리지보다는 운영형 투자로 접근하는 게 현명합니다.

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<뽀나쓰 1분 강의>

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2025. 10. 18.

앤소니

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* 좋은 경매물건을 추천하고 또 여러분의 어려움을 해결해주는 것이 오랫동안 내가 해온 일이나, 공개된 장소에서 비실명의 다수에게 고급정보를 풀어놓는 점에 대하여 기존의 회원들이 역차별이라는 불만을 토로합니다. 따라서 조만간 이 블로그를 월 1,000원의 아주아주 저렴한 금액으로 #유료화하려 합니다. 여러분의 너그러운 이해와 많은 관심을 부탁드립니다.

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