올해 기준 변경뒤 77%가 보증 막혀
6200채 내년 상반기 갱신시기 도래
사업 취소되면 보증금 미반환 우려


내년 상반기(1∼6월) 서울시 임대주택 사업인 ‘청년안심주택’ 약 4700채에서 보증금 안전장치인 임대보증금보증(임대보증)이 막힐 가능성이 큰 것으로 나타났다. 임대보증 가입이 막히면 안심주택 사업이 취소되며 세입자인 청년들이 피해를 입을 수 있어 제도 개선이 필요하다는 지적이 나온다.

22일 서울시가 더불어민주당 정준호 의원실에 제출한 자료를 본보가 분석한 결과 내년 1∼6월 청년안심주택 22곳(6205채)이 임대보증을 갱신해야 하는 것으로 집계됐다. 올해 갱신 시기가 도래한 안심주택 중 76.9%가 탈락한 점을 감안하면 이 중 17곳(4679채)은 가입이 어려울 것으로 보인다.

첫 세입자를 받을 때는 보증에 가입했지만, 이를 갱신하지 못하는 사업자가 늘고 있는 것이다. 임대보증 가입은 사업자 의무사항이기 때문에 갱신이 안 되면 일정 유예기간을 둔 뒤 사업이 취소되고, 사업자는 그동안 받은 세제혜택 등을 모두 반환해야 한다. 이에 따라 자금 상황이 어려워진 사업자가 세입자들이 퇴거할 때 보증금을 돌려주기 어려워질 가능성이 높다.

갱신이 어려워진 이유는 주택도시보증공사(HUG)가 올해 6월부터 미리 정한 5개 감정평가법인에서만 감정평가를 받도록 하고 이를 기준으로 임대보증을 갱신했기 때문이다. 그동안 감정평가 법인들이 주택 가격을 부풀려 전세사기 등을 유발했다는 지적이 계속되자 기준을 강화했다.

문제는 이런 기준 강화가 정상적인 사업자에까지 영향을 준다는 점이다. 서울시에 따르면 한 청년안심주택은 변경된 방식을 적용하자 올해 감정평가액이 521억7900만 원으로 전년(727억1100만 원) 대비 28% 줄어들었다. 임종윤 청년안심주택협회 부회장은 “감정평가 법인들이 지나치게 보수적으로 감정을 하고 있다”며 “정상적인 사업자들도 사업 취소를 당할 위기에 놓였다”고 했다.

임대보증이 없으면 세입자들은 보증금을 돌려받지 못할 위험에 노출된다. 최근 △잠실동 센트럴파크(134채) △사당동 코브(85채) △쌍문동 에드가쌍문(21채) △구의동 옥산그린타워(56채) 등 총 4곳, 296채에서 보증금 미반환 사고가 발생해 서울시가 시 예산 최대 150억 원을 투입해 해결해야 하는 상황이다.

문제가 제기되자 HUG는 시가를 참고해 감정평가를 하는 식으로 일부 기준을 변경하기로 했다. 하지만 내년 6월까지 한시적으로만 변경하기로 해 근본적 해결책이라고 보기는 어렵다. 주택건설협회 관계자는 “청년안심주택처럼 직접 임대주택을 짓는 법인 임대 사업자 사고율은 0%대로 개인 임대사업자에 비해 극히 낮다”며 “제도 개선이 필요하다”고 말했다.



이축복 기자 bless@donga.com