[MT리포트]청년주택 5만가구 무너진다②
청년안심주택 공급이 차질을 빚은 것은 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 감정평가 방식을 변경하면서다. 임대사업자들이 감정평가사와 짜고 평가액을 부풀리는 전세사기를 막기 위해 HUG 인정 감정평가제도를 도입했지만, 지나치게 보수적인 평가액 책정이 사업자의 보증보험 가입 문턱을 높여 청년들의 주거 불안을 부추기는 결과를 낳은 것이다.
서울시는 제도 적용 유예를 요청하고 개선을 건의하는 등 청년 주거안정을 위한 보완책 마련에 나섰지만 국토부와 HUG는 당장 제도 개선을 검토할 계획이 없다는 입장이다.
15일 업계에 따르면 서울시는 최근 국토부에 HUG 인정 감정평가제도의 적용기간 유예를 요청했다. 새 감정평가 산정방식으로는 기존 임대사업자의 보증보험 갱신이 어려워질 수 있어 당장 청년 세입자들의 보증금 반환이 불투명해졌다.
지난 6월 시행된 HUG 인정 감정평가제도는 비(非)아파트 임대사업자가 보증금 반환보증 보험을 신청할 때 HUG가 지정한 5개 감정평가기관을 통해 주택가격을 산정받는 방식이다. 기존엔 사업자가 40여개 법인에서 감정평가를 받을 수 있었지만 원하는 평가액이 나올 때까지 여러 기관에 예비감정을 반복하는 이른바 '감정쇼핑', 감정평가사와 짜고 실제 평가액보다 금액을 부풀리는 '업감정' 등 전세사기 발판이 되는 부작용을 막기 위해 도입됐다.
문제는 평가기관이 축소되면서 감정평가액이 크게 줄었다는 점이다. 서울시에 따르면 HUG 인정 감정평가제도 시행 후 감정평가액은 종전 대비 약 15%에서 최대 20%까지 삭감됐다. 실제로 서울 시내 한 청년임대주택은 지난해까지 감정평가액이 727억 1100만원이었으나 올해 변경된 기준이 적용되면서 521억 7900만원으로 줄었다. 근저당 설정액(335억 6400만원)은 그대로인데 평가액 삭감에 따라 주택담보대출인정비율(LTV)이 46.99%에서 64.3%로 늘면서 보증보험 갱신이 거절됐다.
HUG 보증보험에 가입하려면 LTV가 60% 이하여야 한다. 서울시는 변경된 방식이 적용될 경우 올 하반기 보증보험 갱신 대상 청년안심주택 14개 사업장 중 10개소가 LTV 기준을 충족시키지 못할 것이라고 내다봤다. 내년 이후에는 운영 중인 청년주택 중 94%(66개소)가 해당할 것으로 예상된다. 전세사기 주요 피해층으로 보증보험 가입이 절실한 청년층이 되려 보증금 보호 대상에서 밀려나게 된 것이다.
이런 상황이 반복되면 청년안심주택 사업 자체가 흔들릴 수밖에 없다. 보증보험 가입 문턱이 높아지면 사업자의 자기자본 부담이 커져 주택을 공급하려는 사업자가 줄어들기 때문이다. 이에 일각에서는 청년안심주택 전용 보증상품을 개발해야 한다는 목소리도 나온다. 서울시도 공공성이 높은 청년안심주택 사업의 특수성을 반영해 보증보험 가입조건을 완화해야 한다는 의견을 국토부에 전달했다.
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그러나 국토부와 HUG는 당장 제도 개선 계획이 없다는 입장이다. 감정평가를 악용한 무자본 갭투기와 전세사기 예방을 위해 제도를 도입한 만큼 이를 완화할 게 아니라 지자체가 제도에 맞게 보증보험 관리감독을 더욱 철저히 해야 한다는 것이다.
HUG 관계자는 "감정평가금액은 기존 감정평가가 담보가치를 얼마나 적정하게 반영했는지, 시세가 얼마나 변동했는지 등에 따라 달라지기 때문에 인정감정평가 제도 도입으로 평가액이 삭감됐다고 단정할 수 없다"고 설명했다. 이어 "임대보증 주택가격 산정 기준은 민간임대주택법 시행령에 따른 것으로 당장 적용 유예가 어렵고 서울시가 제안한 제도 개선 역시 검토중이나 정해진 바가 없다"며 "별도의 청년안심주택 전용 보증상품 또한 고려하고 있지 않다"고 덧붙였다.
