경기 12곳 전세 끼고 집 못산다… 초강력 규제 [10·15 부동산 대책]

과천·광명 등 규제·토허지역 지정
LTV 종전 70%→40%로 ‘강화’
집값 15억 넘으면 주담대 한도 4억
불법 부동산거래 감독기구 신설도

정부가 최근 수도권 집값 과열에 대응하기 위해 경기도 12개 지역 및 서울 전역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정하는 초강력 대책을 내놨다.

국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 15일 오전 서울 세종로 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열고 이 같은 내용을 담은 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다.

정부는 최근 서울 및 경기도 일부 지역 중심으로 주택가격 상승세와 매매거래량 증가세가 가팔라지는 등 주택시장 불안이 확산되고 있으며, 집값 상승기대 확대에 따른 가수요 유입도 가시화되고 있어 추가적인 집값 상승 가능성을 배제하기 어렵다는 인식을 공유했다.

이에 따라 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 경기 12개 지역과 서울 25개 자치구 전체가 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다.

과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명 등 경기 4개 지역은 지난 2023년 1월 조정지역과 투과지구에서 풀린 지 2년9개월여 만에 재지정이다. 또 수원·안양·용인시는 2022년 11월 규제지역에서 풀린 지 2년11개월 만에 다시 규제지역으로 묶였다.

규제지역 지정 효력은 16일부터 발생한다.

규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소돼 대출을 통한 주택 구입자금 마련이 어려워진다. 다주택자에 대한 취득세·양도소득세 중과, 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한 등 불이익도 받는다.

이들 규제지역은 갭투자 수요를 차단하고자 2년 실거주 의무가 발생하는 토허구역으로도 동시에 묶인다. 해당 지역 아파트 및 '동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택'이 대상이다. 지정 기간은 이달 20일부터 내년 12월31일까지로, 정부는 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토할 계획이다.

주택 가격에 따라 주택담보대출 한도를 차등 적용하는 등 부동산 관련 금융규제도 대폭 강화해 부동산 시장으로의 과도한 유동성 유입 차단에 나선다.

수도권·규제지역에서는 15억원 초과∼25억원 이하 주택의 주택담보대출 한도가 현행 6억원에서 4억원으로, 25억원 초과 주택은 2억원으로 낮아진다. 15억원 이하 주택은 지금과 같은 6억원 한도다.

아울러 이들 지역 내 주택담보대출에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정하고, 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받을 때 이자 상환분을 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영한다. 이는 1주택자가 소유한 주택의 지역과 무관하게 적용된다.

지난달 발표된 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15%→20%) 조치는 애초 예정된 시행 시기였던 내년 4월에서 앞당겨 내년 1월부터 조기 시행한다.

부동산 세제와 관련해서는 시장에 미치는 영향, 과세 형평 등을 종합적으로 감안해 구체적 개편 방향과 시기, 순서 등을 검토한다는 원론적 계획을 제시했다.

정부는 이와 관련해 연구용역, 관계부처 태스크포스(TF) 논의 등을 통해 보유세·거래세 조정, 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안 등도 검토할 예정이다.

부동산 거래 관련 불법행위와 투기수요 유입 근절을 위해 국무총리 소속으로 전담 감독기구를 신설하는 등 시장 거래질서 확립을 위한 범정부 대응체계도 강화한다.

아울러 정부는 앞서 발표한 9·7 대책의 주요 후속조치도 연내 추진할 계획이다.

우선 노후청사·국공유지 등을 활용한 주택공급 방안을 마련하고 주요 후보지도 함께 발표할 예정이며 서울 우수입지에 위치한 노후 영구임대주택을 분양·임대가 혼합된 2만3천호로 재건축하기 위한 주요 단지별 사업계획안도 마련할 계획이다.

또 도심 내 신속한 공급을 위해 주거형 오피스텔 등 신축매입임대 7천호에 대한 모집공고를 연내 마무리할 예정이며 서울 성대 야구장, 위례업무용지는 공공기관 예타를 면제하여 부지 매입 절차를 진행한다. 한국교육개발원도 공공주택 지구지정 절차에 착수하는 등 서울 4천호 공급을 차질없이 추진한다.

수도권 공공택지 내 2025년 분양 물량 2만2천호 중 기 분양한 1만6천500호를 제외한 잔여 물량 5천호를 연내 분양할 계획이며, 2026년 수도권 공공택지 내 분양될 주택 2만7천호 중 일부에 대해서도 구체적인 단지와 물량 계획에 대해 연내 발표할 예정이다.

서리풀지구(2만호)와 과천 과천지구(1만호) 등 서울 강남권에 인접한 우수입지의 공공택지도 주민보상과 부지조성 속도를 대폭 높여 착공을 최대한 앞당길 예정이다.

김윤덕 국토부 장관은 “수요와 공급 양 측면에서 국민들께 약속드린 과제들을 흔들림 없이 추진해 주택시장의 수급을 안정화 시키고, 서민 주거안정과 경제활력 제고를 지원하겠다”고 강조했다.