정부의 ‘10·15 부동산 대책’ 이후 재건축 단지의 희비가 엇갈리고 있다. ‘조합원 지위 양도’가 가능한 조합설립인가 전 단지에는 막판 매수세가 몰리고 있다. 이미 조합이 설립된 곳은 거래가 뚝 끊겼다. 전문가들은 장기 거주를 감당할 수 있는 실수요자라면 재건축 급매를 노려볼 만하다고 조언했다.

조합인가 앞두고 ‘급매’

국토교통부 실거래가 공시시스템에 따르면 서울 마포구 성산시영아파트 전용면적 50㎡는 지난 15일 12억원에 손바뀜했다. 정책 발표전인 지난 13일 13억원에 신고가를 경신한 지 이틀 만에 1억원이 떨어졌다. 최근에는 11억대로 가격이 낮아진 매물까지 나왔다. 전용 59㎡도 비슷하다. 지난 13일 15억5000만원에 최고가를 다시 썼지만 지난 15일 14억원에 팔렸다.

3710가구 규모의 성산시영은 강북 최대 재건축으로 꼽히며 관심을 받아왔다. 특히 전용 50~59㎡의 중소형 면적대로만 구성돼 공급면적 대비 대지지분 비율이 높다. 재건축 사업성이 우수한 것으로 평가받는다.

이런 이유에도 가격이 내려간 가장 큰 이유는 조합설립인가가 임박했다는 점이다. 그동안 재건축 사업지에서 조합설립인가 임박은 가격 상승의 요인이었지만 지금은 상황이 달라졌다. 투기과열지구로 지정되면 정비사업 규제가 강화되고, 조합설립인가를 받은 재건축 사업장은 조합원 지위 양도가 제한되기 때문이다. 10·15 부동산 대책으로 서울 전 지역이 투기과열지구로 지정됐고, 그 결과 모든 재건축 사업장이 영향을 받게 됐다. 마포구의 A 공인 관계자는 “11월 중순에 조합설립인가를 받고 나면 입주 때까지 사실상 팔 수 없기 때문에 급매로 넘기려는 집주인이 있다”며 “토지거래허가 신청 등을 고려하면 대출받을 여유가 없고 모두 현금이 있어야 구입할 수 있다”고 설명했다.

서울시에 따르면 서울 내 재건축 대상 아파트 중 조합설립 직전으로 추진위원회가 설립된 곳은 총 14개다. 성산시영과 함께 동대문구 청량리 미주아파트가 대표적이다. 1089가구인 청량리 미주아파트는 지난해 10월 추진위원회를 설립했다. 올해 연말 조합원 총회를 거친 뒤 이르면 내년 초 조합설립인가를 신청할 계획이다. 영등포구 여의도 미성, 여의도 삼부, 서초구 방배 삼호, 신반포궁전, 반포미도1차. 강남구 도곡삼익과 송파구 오금현대 등도 추진위 단계다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “조합설립인가가 임박한 단지 중 장기로 버티지 못할 것 같아서 불안한 집주인이 있다면 매수자가 더 유리한 상황이 벌어질 수 있다”며 “급매로 나오는 매물이 있다면 진입을 고려해볼 만하다”고 말했다.

지위 양도 가능하면 가격 올라

다만 같은 단지라도 조건에 따라 가격은 천차만별이다. 예를 들어 ‘5년 실거주, 10년 보유’ 조건을 갖춘 물건은 오히려 가격이 상승하고 있다. 매매뿐 아니라 조합원 지위도 양도가 가능하기 때문이다. 마포구의 B공인 관계자는 “‘5·10 조건’을 맞춘 집주인은 물건을 내놓지도 않고, 가격도 점점 올리고 있다”며 “임대로 주고 있는 경우도 많아 상대적으로 여유가 있다”고 말했다.

5·10조건뿐 아니다. △세대원 모두 생업, 질병, 취학, 결혼 등으로 다른 시군으로 이사 △상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전 △해외 이주 또는 2년 이상 체류 △조합설립 인가 후 3년 이상 사업시행인가 지연 △사업시행인가 후 3년 이내 착공 지연 △착공 후 3년 이상 준공 지연 △경매 및 공매로 매수 △투기과열지구 지정 전 계약하고, 지정일로부터 60일 이내에 부동산 거래 신고를 완료한 경우에는 매도 때 조합원 지위 양도가 가능하다. 함 랩장은 “매물마다 조건이 다양하기 때문에 꼼꼼하게 따져야 한다”며 “사업 지연으로 매매가 가능해지는 것은 악재가 될 수도 있는 만큼 주의가 필요하다”고 조언했다.

그런데도 기본적으로 임대가 불가능하고, 오랜 기간 재건축이 필요한 노후 아파트에 실거주해야 한다는 점은 명심해야 한다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 "최소한 5년, 일반적으로 10년 이상은 재건축 아파트에 살아야 하는 셈”이라며 “추가 분담금, 초과이익 환수 등 예상치 못한 비용이 발생할 수도 있어 장기적으로 가져갈 수 없다면 신중하게 접근해야 한다"고 설명했다.

강영연 기자