수도권에서 공공지원 민간임대주택을 운영하는 A리츠(부동산투자회사)는 최근 세무서에서 “업종코드 기입 오류 문제로 그동안 합산 배제된 세금을 추징할 수 있다”는 연락을 받고 패닉에 빠졌다. 이 업체는 주택임대업이 아니라 부동산개발·공급업으로 등록했지만 지난 5년간(2020~2024년) 합산 배제 혜택을 받았다. A리츠 관계자는 “뱉어내야 할 세금만 약 300억원”이라며 “세제 혜택을 감안해 10년 동안 임대사업을 했는데 갑자기 문제 삼으니 황당하다”고 목소리를 높였다.
형식적인 업종 분류 문제로 ‘세금폭탄’ 우려가 커지면서 주택임대업계에 비상이 걸렸다. 10년간 각종 규제 속에 임대사업을 해 왔음에도 납세자에게 지나치게 많은 책임을 묻는다는 것이다. 업종코드의 복잡성이나 오류 검증 시스템 미비 등을 비판하는 목소리도 커지고 있다.
◇‘업종코드 불일치’ 사업장 전국 60곳
3일 업계에 따르면 업종코드 불일치 문제가 불거진 민간임대주택 리츠 사업장은 전국 60곳에 달한다. 업계는 리츠를 활용하지 않는 임대사업장까지 합치면 100곳에 육박할 것으로 추산하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 민간기업과 함께 조성한 ‘공공지원 민간임대’ 사업장 중 53곳에서도 이 같은 업종 불일치 문제가 불거졌다. 전체 공공지원 민간임대 사업장이 79곳인 것을 감안하면 10곳 중 7곳이 세금폭탄을 맞을 가능성이 있는 셈이다.
민간임대리츠 사업장 60곳에서 자체 추산한 종합부동산세액만 약 9400억원에 달한다. 국세청이 종부세를 5년 만에 늑장 고지한 것도 업체의 피해를 키웠다. 법적으로 종부세는 국세청이 세액을 결정해 매년 11월 납세 대상자에게 직접 고지하지만 합산 배제 여부는 요건이 달라질 경우 납세자가 신고해야 한다.
업종코드는 업체가 사업자신고를 할 때 세무공무원이 어떤 사업을 하는지 질의한 후 답변한 업종의 코드를 모두 입력해주는 방식이다.
한 임대업체 관계자는 “부동산 관련 업종코드만 30여 개에 달할 정도로 복잡하지만 홈택스 오류 체크 기준에 업종코드에 대한 내용은 포함돼 있지도 않다”며 “10년 가까이 합산 배제를 해주면서 별도 고지가 없었기 때문에 요건 미충족 사유가 있다고 생각할 수 없는 구조”라고 주장했다.
◇“납세자에 책임 전가…행정 과잉”
경정청구가 현실화하면 큰 파장이 예상된다. 공공지원 민간임대는 임대 기간 수익을 내기 어려운 구조다. 공공성을 고려해 비교적 낮은 임대료와 임대료 인상률 제한 같은 규제를 적용받기 때문이다. 반면 건설비 상환, 유지·보수비, 운영비 등 비용은 지속해서 발생한다. 종부세 합산 배제 혜택을 주는 것도 이런 이유에서다. 국세청은 아직 종부세 합산 배제와 관련한 경정 과세 대상 업체 규모를 확정하지 않았다고 설명했다. 다만 과거 ‘코드 불일치’를 이유로 합산 배제 혜택을 받지 못한 조세심판 판례가 있어 조심스러운 입장인 것으로 전해졌다. 국세청 관계자는 “주택임대업으로 사업자 등록해야 합산배제가 가능하다는 것을 매년 보도자료 등을 통해 안내하고 있다”며 “리츠 등 주택임대사업자들이 종부세 합산배제 요건에 해당되는지 여부를 신중히 검토하고 있다”고 밝혔다.
오윤 한양대 법학전문대학원 교수는 “이번 사안은 납세자의 신고가 아니라 과세관청의 부과로 조세 채무가 확정되는 만큼 정부가 책임지는 게 타당하다”며 “업종코드 오류에 따른 책임을 오롯이 리츠 등 사업자에 지워 5년치 종부세를 내도록 하는 것은 헌법상 과잉 금지의 원칙에도 어긋난다”고 강조했다.
