부동산 경매, 현장조사가 성패 좌우한다[이주현의 경매 길라잡이]

동아일보

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현장 주변 시설-일조량 등 살피고
세입자 변동-파손 여부 등 점검
관리비 미납했는지도 확인 필요

부동산 경매를 문서만 분석해서 하면 위험하다. 법원에서 제공하는 감정평가서나 현황조사서만으로는 드러나지 않는 문제가 종종 발생하기 때문이다. 따라서 입찰 전 현장을 방문해 눈으로 확인해야 한다. 이 과정이 경매의 성패를 좌우한다. 이번에는 현장 조사 시 확인해야 할 주요 사항을 살펴보겠다.

경매 물건의 특성상 사전에 내부를 확인하기는 쉬운 일이 아니다. 따라서 외부에서라도 확인 가능한 요소를 점검해야 한다. 일조량이 충분한지, 주변에 혐오시설이 없는지, 주차 공간은 넉넉한지, 학교나 생활 편의시설과의 거리는 적절한지 등을 살펴야 한다. 교통 접근성을 평가하기 위해 대중교통과 자가용을 각각 이용해 방문하는 것이 좋다. 버스정류장이나 지하철역에서 목적지까지 이동시간을 확인해 보고, 도보로 경사도나 보행 환경을 체감하면서 주거 여건을 판단해야 한다.

같은 면적의 주택이라도 주거 방향과 층수에 따라 가격 차가 크다. 현장 중개사무소를 방문해 향별, 층별 시세부터 조사해야 한다. 시세는 매수자와 매도자의 관점에서 다르기 때문에 실제 거래가 가능한 급매 가격을 기준으로 판단하는 것이 좋다. 또 주요 수요층이 전세를 선호하는지, 매매를 선호하는지 파악해야 향후 임대 전략이나 매도 시점 등 투자 전략을 세우는 데 도움이 된다.

법원 현황 조사 단계에서 문제가 없던 주택이 낙찰 이후 확인해 보니 파손이 발견되는 경우도 있다. 외벽, 창호, 새시 등은 입찰일이 가까운 시점에 한 번 더 점검하는 것을 권한다. 연식이 오래된 주택일 경우 새시가 교체됐는지를 보면 내부 인테리어 상태도 가늠할 수 있다.

전입가구 열람 역시 임차인의 권리를 파악하기 위해 거쳐야 하는 절차다. 법원 현황조사서나 매각물건명세서를 통해서도 점유자 정보를 확인할 수 있지만 입찰 직전에 다시 전입가구의 변동 여부를 확인하는 것이 좋다. 법원에서 조사된 점유자가 그대로 거주 중인지 또는 다른 사람으로 변경됐는지 확인할 수 있다. 이는 낙찰 이후 명도의 난이도를 예측하는 중요한 기준이 된다.

전입가구 열람은 일반적으로 규정상 제한되지만 경·공매 주택의 경우에는 예외적으로 허용된다. 해당 주택이 경매 물건임을 증명할 수 있는 경매정보 출력물과 신분증을 지참해 주민센터에 방문하면 열람이 가능하다. 현장에서 계량기 사용량을 확인하는 것도 방법이다. 계량기가 멈춰 있거나 장기간 사용량에 변동이 없다면 공실일 가능성이 크다.

관리비 미납 여부도 확인하길 바란다. 경매로 넘어간 주택은 거주자가 관리비를 장기간 연체하는 경우가 많다. 적게는 수백만 원, 많게는 수천만 원에 이른다. 관리비는 전용 부분과 공용 부분으로 구분되는데 공용 부분의 최대 3년 치까지는 낙찰자가 인수해야 한다는 것이 대법원 판례다. 또 점유자와 이삿날에 대한 합의가 있더라도 관리비가 모두 정산되지 않으면 실제 이사가 원활히 진행될 수 없다. 명도 협상 시에도 미납된 관리비를 고려해 이사 비용을 산정하는 것이 일반적이다.