[단독]기준 강화에…내년 서울 ‘청년안심주택’ 4700채 임대보증 갱신 못받을수도

동아일보
입력 2025년 10월 22일 17시 19분

이축복 기자

코멘트: 개

좋아요: 개

코멘트: 개

내년 상반기(1~6월) 서울시 임대주택 사업인 ‘청년안심주택’ 약 4700채에서 보증금 안전장치인 임대보증금보증(임대보증)이 사라질 가능성이 큰 것으로 나타났다. 임대보증 가입이 막히면 안심주택 사업이 취소되며 세입자인 청년들이 피해를 입을 수 있어 제도 개선이 필요하다는 지적이 나온다.

청년안심주택은 청년, 신혼부부 주거안정 목적으로 시세 대비 15% 낮은 가격에 공급하는 임대주택이다. 10년 의무임대기간을 지켜야 하고, 세입자는 계약갱신요구권, 임대료 인상률 5% 상한 등을 보장받는다.

22일 서울시가 더불어민주당 정준호 의원실에 제출한 자료를 본보가 분석한 결과 내년 상반기 청년안심주택 22곳(6205채)가 임대보증을 갱신해야 하는 것으로 집계됐다. 올해 갱신 시기가 도래한 안심주택 중 76.9%가 탈락한 점을 감안하면 이중 17곳(4679채)는 가입이 어려울 것으로 보인다.

첫 세입자를 받을 때는 보증에 가입했지만, 이를 갱신하지 못하는 사업자가 늘고 있는 것이다. 임대보증 가입은 사업자 의무사항이기 때문에 갱신이 안 되면 일정 유예기간을 둔 뒤 사업이 취소되고, 사업자는 그 동안 받은 세제혜택 등을 모두 반환해야 한다. 이에 따라 자금 상황 등이 악화된 사업자가 세입자들이 퇴거할 때 보증금을 돌려주기 어려워질 가능성이 높다.

갱신이 어려워진 이유는 주택도시보증공사(HUG)가 올해 6월부터 미리 정한 5개 감정평가법인에서만 감정평가를 받도록 하고 이를 기준으로 임대보증을 갱신했기 때문이다. 그 동안 감정평가 법인들이 주택 가격을 부풀려 전세사기 등을 유발했다는 지적이 계속되자 기준을 강화했다.

문제는 이런 기준 강화가 정상적인 사업자에까지 영향을 준다는 점이다. 서울시에 따르면 한 청년안심주택은 변경된 방식을 적용하자 올해 감정평가액이 521억7900만 원으로 전년(727억1100만 원) 대비 28% 줄어들었다. 임종윤 청년안심주택협회 부회장은 “감정평가 법인들이 지나치게 보수적으로 감정을 하고 있다”며 “정상적인 사업자들도 사업 취소를 당할 위기에 놓였다”고 했다.

임대보증이 없으면 세입자들은 보증금을 돌려받지 못할 위험에 노출된다. 최근 △잠실동 센트럴파크(134채) △사당동 코브(85채) △쌍문동 에드가쌍문(21채) △구의동 옥산그린타워(56채) 등 총 4곳, 296채에서 보증금 미반환 사고가 발생하기도 했다. 최근 서울시는 보증금 반환 등을 위해 시 예산 최대 150억 원을 투입하기로 했다. 세입자 보호를 위해 임대보증 가입기준을 강화했는데, 오히려 이로 인해 세입자 피해가 발생하는 상황이 된 것이다.

문제가 제기되자 HUG는 시가를 참고해 감정평가를 하는 식으로 일부 기준을 변경하기로 했다. 하지만 내년 6월까지 한시적으로만 변경하기로 해 근본적 해결책이라고 보기는 어렵다. 주택건설협회 관계자는 “청년안심주택처럼 직접 임대주택을 짓는 법인 임대 사업자 사고율은 0%대로 개인 임대사업자 대비 극히 낮다”며 “제도 개선이 필요하다”고 조언했다.