10·15 부동산 대책 발표 나흘이 지났습니다. 많은 기사가 쏟아지지만, 현장의 궁금증은 여전합니다.

예상을 뛰어넘는 초강수 규제였던 만큼, 관련 질문도 잇따르고 있습니다.

문의가 많은 질문에 대한 Q&A를 정리합니다.


Q. 토지거래허가구역은 오피스텔, 상가 등 비주택에도 적용되나요?

대부분 적용 안 됩니다.

이번(10월 15일)에 발표된 토지거래허가구역은 ▲아파트와 ▲아파트를 1동 이상 포함하고 있는 연립·다세대 주택에만 한정합니다.

아파트를 1동 이상 포함한 연립·다세대 주택이란, 서울 용산구 한남동 한남더힐과 성동구 금호동4가 서울숲푸르지오, 은평구 신사동 신아, 구로구 신도림동 현대홈타운 등 아파트와 연립 또는 아파트와 다세대 주택이 함께 있는 곳을 말합니다.

아파트 1동 이상을 포함하지 않은 다세대, 연립 주택은 이번에 토지거래허가구역에서 제외됩니다.

이번 토지거래허가구역의 대상인 연립ㆍ다세대 주택은 관보 공고문(10.15일)에 명시되어 있으니 참고하시면 됩니다. 대한민국 전자관보 (https://gwanbo.go.kr)

일반업무시설인 오피스텔이나, 상가 건물 등도 토허제 적용 대상에 포함되지 않습니다.


Q. 오피스텔이나 상가 등을 담보로 대출을 받아도 LTV가 70→40%로 줄어드나요?

이번에 공고된 토지거래허가구역은 주택에만 효력이 있습니다.

오피스텔이나 상가 등 비주택에 대해서는 효력이 없으므로, 비주택담보대출 담보인정비율(LTV)은 70%가 적용됩니다.

다만, 이번 전에 이미 토지거래허가구역이었던 곳은 섞여 있습니다.

비주택을 포함하여 토지거래허가구역이 지정된 경우도 있고, 주택만 지정된 경우도 있습니다. 전자는 담보인정비율(LTV)이 40%고, 후자는 70%입니다.


Q. 투기과열지구 내의 모든 재건축 사업은 조합원 지위를 양도할 수 없는지?

네, 그렇습니다.

투기과열지구 내 재건축 단지 가운데 조합설립인가~소유권이전 등기(이전고시) 사이에 있는 단지는 조합원 지위 양도가 불가능합니다.

이 경우는 재건축 예정 주택을 사도, 조합원 지위는 넘겨받을 수 없다는 점 명심하셔야 합니다.

단, 예외도 있습니다.

▲1세대 1주택자가 10년 소유 및 5년 거주한 경우, ▲질병ㆍ직장 이전 등 불가피하게 세대원 전원이 이주하는 경우, ▲상속으로 취득한 주택에 세대원 전원이 이주하는 경우, ▲사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우, ▲국가ㆍ지자체ㆍ금융기관에 대한 채무 불이행으로 토지 또는 건축물이 경ㆍ공매되는 경우, ▲지분형 주택 공급을 위해 건축물 또는 토지를 토지주택공사 등과 공유하려는 경우, ▲공공 재개발 시행자에게 양도하는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있습니다.


Q. 이번에 규제지역으로 지정된 곳의 서민 대출규제는 어떻게 바뀌나요?

규제 지역이 되면, 대출 문턱이 높아집니다. 다만, 누가 대출을 신청했는지, 언제 신청했는지, 어떤 대출을 신청했는지에 따라 각양각색입니다.

머리 아플 수 있지만 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 관련 내용은 표로 정리했습니다.

먼저 금융권 일반 대출입니다.


이번엔 정책성 대출입니다.

Q. 규제지역에 따라 강화되는 전세대출 규제의 세부 내용은?

이번 부동산 대책에서 가장 변화가 컸던 대목은 '전세대출'입니다.

지금까지 전세대출은 사실상 규제에서 빠져있었는데요. 이번엔 달랐습니다.

DSR(총부채상환비율) 계산에 유주택자의 전세대출 이자 상환 여력이 포함됩니다.

그 외에는 5년 전부터 규제지역에 시행된 내용 그대로입니다. 다만, 규제지역이 대폭 늘어나면서, 적용받을 분들도 훨씬 많아졌습니다.

헷갈리니 다시 한번 정리했습니다.

먼저, 전세대출 보유자가 투기·투과 지역 내 시가 3억 원 초과 아파트(분양권·입주권 포함)를 취득할 땐 전세대출이 회수될 수 있습니다.

회수 시점은 해당 아파트에 대한 소유권 이전 등기를 마친 날입니다.

그러나 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있고, 해당 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남은 경우, 그 잔여기간까지는 아파트 취득자의 전세대출 회수를 유예합니다.

분양권·입주권은 해당 아파트의 준공 이후 소유권 이전 등기완료일(또는 잔금대출 실행일)에 대출이 회수됩니다.

날짜는 소유권 이전 등기완료일과 잔금대출 실행일 중 더 빠른 날입니다.

다만, 아래 3가지 조건들을 모두 충족하면 전세대출이 회수되지 않습니다.

▲ 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양, 요양‧치료, 학교폭력 피해 등 실수요 ▲ 기초지자체(시군) 간 이동할 경우 (다만, 특별시·광역시 내 구(區)간 이동은 불인정) ▲구입아파트‧임차 주택 모두에서 세대원 실거주 시 전세대출을 허용합니다.