서울 전역을 비롯해 과천, 광명, 분당 등 경기도 12개 지역이 규제지역으로 묶인다. 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 규제지역 3종 세트가 모두 동원됐다. 서울과 경기 12개 지역에서 전세를 낀 주택 매매(갭투자)가 전면 금지되고 실거주 의무가 부과된다. 대출뿐 아니라 청약, 정비사업 관련한 규제도 강화되고 세금 부담도 커진다.
정부는 종전처럼 차등적·단계적으로 규제지역을 지정하지 않고 '일제 지정' 방식을 택했다. 주변 풍선효과까지 차단하겠다는 의지 피력이다. 정부는 여기에 더해 대출규제 우회를 비롯해 부동산 자금출처조사 강화에도 나선다. 불법행위 등에 대한 단속을 통해 가수요도 막겠다는 취지다.
서울 전역, 경기 12곳도 규제지역
정부는 15일 부동산 관계장관회의를 통해 이 같은 내용을 포함한 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다. 이재명 정부 출범 후 4개월 만에 발표한 3번째 부동산 대책이다. ▷관련기사 : 불붙은 서울 집값 '실거주·대출·세금' 총동원해 잡는다(10월15일)
현재 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에만 적용됐던 조정대상지역, 투기과열지구가 내일부터 서울 전역과 경기도 12개 지역에도 적용된다. 경기도는 과천시와 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 대상이다.
모두 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 1.5배를 넘긴 곳들이다. 조정대상지역과 투기과열지구로 지정 시 무주택자라고 해도 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 줄어든다. 유주택자는 아예 대출을 받을 수 없다.
기존 6억원 한도보다 규제가 더욱 강화된 것이다. 주택담보대출 최대한도는 현행 수도권 6억원에서 집값에 따라 2억~6억원으로 차등 적용한다. 규제지역 외 수도권에도 모두 적용된다.
전세대출도 1주택자는 2억원으로 한도가 제한되고, 전세대출 보증비율도 80%도 낮아진다. 조건부 전세대출은 금지된다. 아울러 당국은 스트레스금리 하한을 높이고 1주택자의 전세대출도 총부채 원리금상환비율(DSR) 반영하기로 했다. ▷관련기사 :'대출한도 2억' 초고가주택 정조준…집값 주범 잡는다(10월15일)
또 규제지역 내 다주택자는 취득세 및 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제 등이 적용된다. 양도세 관련 1세대1주택 비과세 요건도 강화된다. 전매제한은 3년간 적용된다.
토지거래허가구역은 부동산거래신고법에 따라 5일 후인 20일부터 효력이 발생한다. 서울과 경기 12개 지역의 아파트를 비롯해 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대 주택까지 대상이 확대됐다.
토허구역에서 주택은 2년간 실거주 목적의 매매만 허용된다. 따라서 전세를 끼고 집을 매수하는 갭투자가 불가능하다. 의무 위반 시 이행강제금이 부과되거나 매매허가가 취소될 수 있다. 비주택담보대출 LTV도 기존 70%에서 40%로 강화된다.
김윤덕 국토부장관은 "조정대상, 투기과열지구 지정을 비롯해 서울 전 자치구, 경기도 12개 지역을 내년 12월31일까지 토허구역으로 추가 지정하고 필요시 연장 또한 적극 검토할 것"이라고 말했다.
규제지역을 단계적으로가 아니라 한번에 지정하면서 풍선효과를 비롯해 갭투자를 근본적으로 막겠다는 취지다. 정부는 이를 통해 상당히 시장 안정 효과가 있을 것으로 내다봤다.
청약, 정비사업도 영향
규제지역으로 지정 시 매매뿐 아니라 청약을 비롯해 정비사업 등에 대한 규제도 강화된다. 청약의 경우 청약통장 가입 기간, 세대주 등 1순위 당첨 자격요건이 강화되며, 가점제 적용 비율 확대, 당첨 시 일정 기간 재당첨 제한 등 제약이 생긴다. 적용 시점은 규제지역 지정 공고일 후 입주자모집승인 신청분부터다.
정비사업 관련해서는 조합원 지위 양도 제한, 재당첨 제한, 조합원 공급 주택수 제한 등이 적용된다. 규제지역 지정 공고일 조합설립 인가, 관리처분계획이 인가된 구역부터 조합원 지위 양도 제한을 받는다. 매매는 가능하지만 양수인은 조합원 지위를 얻을 수 없고 현금청산만 가능하다.
아울러 분양 대상자로 선정된 조합원과 일반 분양자는 5년 내 투기과열지구에 있는 다른 정비사업에서 조합원 분양 신청을 할 수 없다. 지정일 이후 사업시행계획 인가를 신청하는 조합은 조합원당 주택 공급수가 1주택으로 제한된다.
정비사업 등 규제 강화로 도심 내 주택공급이 위축될 수 있다는 우려도 나온다. 이와 관련 김규철 국토부 주택토지실장은 "정비사업 조합원 지위 양도 제한 등은 투기수요 유입 방지를 위한 것으로 공급과 직접 연관은 없다"면서 "9·7 대책을 통해 정비사업 활성화 등을 신속히 추진해 공급에 차질 없이 할 것"이라고 말했다.
불법행위 근절에 범부처 나서
그동안 규제에도 집값 상승을 잡지 못했던 만큼 대출 규제 회피를 비롯해 시장질서 교란 행위를 막기 위한 범부처 대응도 강화한다. 국토부는 허위 신고가 거래 후 해제하는 방식의 '가격띄우기'에 대한 기획조사에 착수했으며 의심거래에 대해 현재 경찰에 수사를 의뢰했다.
또한 국토부 내 특사경을 도입해 부동산 범죄에 적극 대응한다는 방침이다. 국무총리 소속으로 부동산 불법행위 감독 기구를 설치하고 수사조직도 운영할 방침이다.
국세청은 한강 인접지역 초고가주택을 전수 검증하고 고가주택을 취득한 외국인 미성년자 자금출처에 대한 정밀분석에 나선다는 방침이다. 증여를 이용한 탈세도 집중 검증한다. 금융위원회는 사업자대출 용도외 유용 실태 전수조사에 나서는 등 대출규제 우회사례에 대한 점검과 감독 강화에 나설 방침이다.
