[스타트경제] 주택 시장 냉기 속, 틈새 노린 '풍선효과' 나타나나

입력 2025.10.23. 오전 6:56

수정 2025.10.23. 오전 7:38

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■ 진행 : 조태현 앵커, 조예진 앵커
■ 출연 : 이정환 한양대 경제금융대학 교수

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스START] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]
10.15 부동산 대책 이후 파장이 상당합니다. 연일 시장의 분석이 나오고 있고정치권 공방도 거세지고 있습니다. 부동산 혼란 속에서도 코스피는 엿새째 최고점을 기록했습니다. 다양한 경제 소식, 이정환 한양대 경제금융대학 교수와 함께 짚어보겠습니다. 어서 오십시오. 이거는 예상했던 일이라고 봐야 될 것 같아요. 10.15 대책 발표 이후 서울에서 거래가 급감을 했다. 매물도 줄었다. 거래 위축 현실화됐다고 봐야 되겠죠?

[이정환]
당연히 거래가 위축될 것이라고 지난주부터 계속 이야기가 나왔는데 일단 파는 사람분들의 입장에서는 가격이 어떻게 될지 모르니까, 규제라는 것이 역사적인 경험을 보면 규제가 도입됐을 때 가격이 조금 더 오르는 경향들이 있었기 때문에 가격이 어떻게 될지 모르니까 팔기 좀 꺼려하면서 매물을 거둬들일 수밖에 없다고 볼 수밖에 없고요. 사는 사람 입장에서는 가격이 떨어질 것이라는 생각이 하나 있고 두 번째로는 사는 사람들은 규제에 굉장히 많은 영향을 받게 되죠. 대출 같은 것들이 실질적인 규제를 받기 때문에 사기가 실제로 어려워진 상황, 현실적으로 어려워지는 상황에 있다 보니까, 둘 다, 흔히 말해서 수요와 공급이 둘 다 위축되는 이런 상황이 발생할 수밖에 없다고 할 수 있고요. 그렇기 때문에 실수요자가 아니면, 정말 실수유자가 아니고 급하게 사실 분들이 아니면 지금 시점에는 구매가 하기가 어려운 시점이라고 할 수 있겠습니다. 그래서 직전에 비해서 10%6일간 굉장히 많이 축소됐다고 이야기하고 있고, 매물 역시 그러니까 대책 발표 직전에 비해서는 7~8% 이상 감소했다고 이야기가 나올 정도로 굉장히 부동산 시장이 위축되고 있는 것 같기는 하다. 적어도 모든 전문가분들이 이런 규제가 나오면 단기적으로는 수요, 공급이 위축될 것이다라고 했는데 그런 것들이 실현되고 있다는 말씀을 드릴 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
규제로 막힌 전통 시장 대신 지금 경매시장이 반사이익을 얻고 있는 것 같습니다. 실제로 낙찰가율이 많이 올랐다고 하는데 얼마나 올랐나요?

[이정환]
부동산이라는 것은 보통 갭투자죠. 갭투자라는 건 어떤 거냐면 대출을 받고, 엄밀하게 갭투자라는 것은 전세를 끼고 사는 이런 것들이 있기는 하지만 부동산이라는 것은 결국 레버리지 투자이고 레버리지 투자라는 건 대출을 일으켜서 사는 거고 실제 살거나 안 살거나 하는 케이스들이 많이 생기게 되는데 토지거래허가제가 된다는 것은 어떤 거냐면 자기가 실제로 살아야 한다는 의무가 굉장히 생긴다는 게 하나 있고요. 이렇게 생긴다는 의미는 어떤 이야기냐면 경매시장어서 혹시나 집을 사면 이런 의무가 해제된다라는 그런 것들 때문에 경매시장으로 움직이는 것 아니냐라는 이야기가 나오고 있다. 지금 당장 사실 분들이 아닌데 집을 사려고 하면 토지거래허가제 때문에 집을 살 수가 없는데 이런 방식으로 사는 것들이 아니라 경매에서 낙찰되면 실거주 의무가 부과되지 않는 이런 상황들이 벌어지면서 경매시장이 활발해지고 있다. 그래서 감정가 대비해서 낙찰가격이 조금 올라갔다는 이야기들이 나오고 있거든요. 그만큼 수요가 따라붙고 있고 이건 경매 가격 같은 것들이 조금 올라가고 있다는 말씀 드릴 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
일반적으로 경매시장 낙찰가율, 이것은 시장을 바라보는 일종의 선행지표처럼 작용하는데 지금은 시장이 약간 왜곡되다 보니까 그것보다는 풍선효과의 일종으로 보이는 것 같습니다. 저희도 그래픽을 준비했는데요. 왜 풍선효과 말씀을 드리냐면 서울 전역과 경기 12곳, 다 규제 지역으로 묶은 상황입니다. 지금 경매시장으로 넘어간 풍선효과에 대해서 살펴봤고요. 지금 묶이지 않은 다른 지역들, 예를 들어서 동탄이나 구리나 인천이라든지 이런 쪽으로 수요가 늘어나는 것들, 조짐 같은 게 보인다라는 이야기가 나오거든요. 상황을 어떻게 보고 계십니까?

[이정환]
아무래도 풍선효과라는 것은 여러 번의 경험상 있었던 이야기라고 보시면 될 것 같고요. 2020년도 초에 강남에 대해서 규제를 하다 보니까 옆에 수원이라든지 과천이라든지 수요가 빠져나가면서 가격이 오른 경험들이 분명히 있었고 특히나 거래 자체가 막아놓은 토지거래허가구역를 하다 보니까 이게 실거주 의무가 없이 살 수 있는 지역들로 결국은 투자 수요가 몰릴 수밖에 없다는 이야기가 나오고 있습니다. 대표적인 지역이 동탄이라고 할 수 있겠고요. 동탄 같은 지역에는 부동산 문의가 많이 몰리고 있다고 하고 남양주라든지 구리라든지 인천 지역에 있어서도 상승의 상승의 조짐은 보이고 있다. 물론 워낙 기간이 짧기 때문에 거래가 실제로 많이 늘어나거나 가격이 많이 변동하거나 이런 것은 아닌데 아무래도 늘어나는 것 같다. 그리고 우리 경험상 여러 번의 규제가 있으면 규제가 없는 지역으로 이런 효과들이 벗어나는 풍선효과들이 나왔다는 것이 있기 때문에 어느 정도 가격 상승이 예측된다고 보시면 될 것 같고요. 그다음에 대출 규제를 피할 수 있는 오피스텔이라든지 빌라 쪽으로도 조금은 수요가 갈 수 있는 이런 상황들인 것 같다는 의견을 드릴 수 있을 것 같습니다. 결국은 자연적인 이야기인데 투자대상으로 생각한다면 투자 수요가 실거주 의무가 없는 곳으로 갈 수밖에 없다. 그러니까 동탄이라든지 인천이라든지 이런 쪽으로 빠져나갈 수밖에 없는 상황들이라고 보시면 될 것 같고, 특히나 지금 유동성이 많이 풀린 상태에서 투자 수요가 있는 상태이기 때문에 이런 풍선효과가 상당 부분 갈 수 있다, 이런 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
특히 이번 부동산 대책으로 인해서 실수요자가 피해를 본다, 이런 지적들이 많이 나오고 있습니다. 이번 대책 때문에 빚을 내서 집을 산 사람들, 이런 사람들이 낮은 금리로 대출을 갈아타기 어려워졌다, 이런 이야기가 나오는데 이건 뭐 때문인가요?

[이정환]
대환대출이라고 얘기를 하죠. 금리를 바꿔서 대출을 새로 바꾸는 것을 대환대출이라고 이야기하는데 대환대출을 한다는 것은 기존의 계약을 파기하고 신규로 계약을 한다는 이야기입니다. 신규로 계약을 한다는 이야기는 어떤 거냐면 새로운 LTV 규제 같은 것들에 직접적으로 영향을 받는다라는 이야기를 보시면 될 것 같고요. 금융위원회에서 유권해석을 내려줬는데 주택담보대출 대환대출 역시 LTV 규제 대상이다라는 이야기를 명확하게 했고요. 그 이야기는 어떤 거냐면 예전에는 70%까지 LTV를 인정받았는데 결국은 주택 가격의 70%까지 대출이 됐는데 그런데 이 규제에 따르면 40%로 규제가 굉장히 강화됐거든요. 그 말씀은 어떤 거냐면 한 30% 정도는 갚아야 새로운 대출을 받을 수 있다는 이야기라고 볼 수 있을 것 같고요. 그렇기 때문에 단순히 금리만 비교해서 대환대출을 하기는 어려워졌다. 대환대출이라는 것은 결국 일종의 신규대출이라고 보시면 될 것 같고 신규대출은 새로운 규제에 영향을 받고, 이 새로운 규제의 영향 중 가장 큰 것 중 하나는 LTV 규제가 굉장히 강화됐다는 이런 것이기 때문에 사실 대환대출 자체가 어려워질 수도 있는 상황이라고 말씀드릴 수 있겠습니다.

[앵커]
정부가 강조해왔던 대출 갈아타기 플랫폼, 이런 것들이 정부의 대책 때문에 완전히 무용지물이 되는 상황, 아이러니하다고도 볼 수 있을 것 같습니다. 조금 전에 말씀하신 게 실수요자들의 타격을 말씀을 해 주셨는데요. 어떻게 보자면 임차인들, 집을 빌려 사는 분들의 타격이 정말 클 것 같습니다. 전세 물건은 사라지고 월세는 오르고 있다라고 이야기가 나오고 있는데 그렇게 되면 부동산 시장은 더 불안해지는 것 아닙니까?

[이정환]
전세가 주거 서비스 입장에서는 가장 저렴한 주택 상품이다라는 이야기는 많이들 하고 있습니다. 실주거비용으로 따지면 이자라든지 이런 걸 따지면 전세가 가장 저렴하다고 이야기하고 있고요. 서울 아파트 전세 매물이 굉장히 감소했다. 1월에 비해서 10월에 한 22% 정도 감소했다고 이야기하는데 규제에 대한 영향들도 있고 최근에 또 흔히 말하는 전세 세입자들에 대한 보호권들이 강화된다는 입장이 나오고 있기 때문에 집주인들 역시 전세를 꺼려하는 양상들이 보이고 있는 것 아니냐라는 이야기가 나오그것 있습니다. 결국 전세라는 것은 목돈을 가지고 조금 저렴하게 사는 것들인데 이게 사실 집을 빌려주는 입장에서는 굉장히 부담스러울 수 있는 제도거든요. 이게 특히나 3년 단위 세 번 연장이 가능하게 하겠다는 이런 규제들까지 나오면서 조금 부담이 되는 상황들이고요. 두 번째 이슈는 공급이 주는 이슈가 있는데 공급이 주는 이슈는 어떤 거냐면 신규 아파트들이 전세수요가 많은 지역이라고 이야기할 수 있는데 내년에 아파트 공급량이 서울로 따지면 올해의 반 정도 될 거라고 이야기를 하고 있거든요. 왜냐하면 2022년, 2023년 금리가 오른 시점부터 그리고 공사비도 많이 올랐는데 그때부터 공급이 안 되다 보니까 결국은 아파트 전세 같은 것들이 부족해지는 이런 상황들이 된다고 말씀드릴 수 있을 것 같고요. 사실 전세지수 같은 것들을 보면 굉장히 특이한데 헬리오시티 같은 대단지 아파트가 들어오면 전세가 떨어지는 상황이 목격될 정도로 아파트 공급 같은 것들이 중요한데 이제 아파트 공급 물량이 좀 적다 보니까 전세 역시 가격이 굉장히 많이 올라가고 월세 역시, 그러니까 전세 공급이 줄어들다 보니까 월세 역시도 가격이 올라가게 되는 이런 상황들이 발생하고 있는 것들이 아니냐라고 아마 이야기를 할 수 있겠습니다. 결국은 전월세가 다 흔들리고 있는 양상들이고 이런 것들을 잘 관리하면서 해야 주거 서비스의 안정, 그러니까 주거안정에 큰 기여를 할 수 있는 것이 아니냐, 이렇게 생각할 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
내년 상반기에는 전세대란이 더 심각해질 수 있다, 이런 전망이 나오고 있어서 더 걱정이 됩니다. 이슈를 바꿔서 코스피 이야기해보겠습니다. 코스피가 3900 턱밑까지 올라붙었고요. 연일 최고치 경신하고 있는데 보니까 어제 장 초반에 약보합세 보이다가 상승 마감했습니다. 이유가 뭘까요?

[이정환]
흐름 자체가 AI 주식은 어떻게 보면 반도체 주식들이죠. 반도체 주식 같은 경우에는 AI 전환에 따른 수요에 따라 굉장히 올랐는데 여기서 조금 수익 실현이 되다 보니까 돈의 흐름들이 다른 테마로 옮겨가고 있는 것 아니냐라는 내용들이 나오고 있습니다. 다른 테마라는 것은 대표적으로 2차전지 주식들이라든지 아니면 조선주라든지 방산주라든지 이런 호재가 있는 주들로 굉장히 옮겨가고 있는 것들이 아니냐라는 의견들이 나오고 있고요. 다시 말해서 수익실현을 한 투자자들이 그 수익실현한 돈을 가지고 다른 테마, 다른 산업으로 옮겨가면서 수익을 내고 있는 것들이 아니냐라는 그런 의견들이 조금 나오고 있다고 보시면 될 것 같습니다. 사실 우리나라 경제성장률이라든지 내년의 경제 전망이라든지 관세협상 같은 것들이 그렇게 썩 잘되고 있지 않은데 이렇게 갑자기 다른 주식들, AI 주식들 말고 최근 소외로서 받았던 2차전지주라든지 이런 것들이 혜택을 받는 것들은 아마 테마를 옮겨가면서 수익실현하면서 그런 것이다라는 의견들이 많다고 보시면 될 것 같고요. 그렇기 때문에 조금 더 우려의 목소리가 나오고 있는 것도 사실이다. 왜냐하면 특징주들이 굉장히 많이 올라가면서 이 산업이 발전하면서 주가를 끌어올리면 거품에 대한 논란이 없는데 지금은 테마를 바꿔가면서 하는 모습들이 어떻게 보면 주가가 꽤 많이 오른 것이 아니냐라는, 수익실현이 다 되면 떨어질 것이 아니냐라는 우려가 있다는 것도 사실이라는 말씀을 드릴 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
일단 섹터를 옮겨가면서 주가가 오르는 것은 좋은 현상이니까요. 상황을 봐야 되겠는데 지금 외국인 자금들도 많이 들어오고 있어요. 이렇게 상황이 되면 환율이 떨어져야 되는데 원달러 환율은 1400원 넘는 굉장히 고환율에서 계속 유지가 되고 있거든요. 이 괴리는 어떻게 봐야 됩니까?

[이정환]
크게 두 가지 정도 해석이 가능합니다. 단기적인 이슈로는 아무래도 일본에 다카이치 정권이 들어선 것이라고 볼 수 있고요. 다카이치 정권은 아베 정권의 복사판이 되지 않을까 예상할 수 있을 정도로 아베 노믹스를 따라간다고 많이 보고 있습니다. 아베 노믹스를 따라간다는 이야기는 일본의 엔화가 또 약세로 갈 것이라는 이야기고 달러가 강세로 갈 것이라는 이야기이기 때문에 최근에 달러인덱스가 약간 올라가는 경향이 있다. 그런 것들이 한국의 원화에도 일부 반영되는 상황이라고 말씀드릴 수 있겠습니다. 그러니까 두 번째 문제는 경제성장 자체에 대한 문제라고 보실 수 있는데 최근 타이완에 비해서 한국이 경제성장률이 낮더라. 내년에도 우리가 목표로 하는 2% 성장률보다는 조금 경제성장률이 저하되는 것들이 아니냐. 특히나 국제 상황이 불확실한 상황에서 경제 전반에 대한 어려움이 예측이 되다 보니까 원달러 환율 같은 것들이 반영될 수밖에 없는 이런 상황들이다라는 말씀드릴 수 있겠습니다. 결국은 불확실성에 대한 이슈, 경기 자체가 한국이 그렇게 좋지 않은 상황. 그리고 국제정세적으로 봤을 때 일본의 새로운 정권이 돈을 풀 것이다, 엔화가 약화될 것이라는 상황들이 겹치면서 우리나라 원달러 환율이 조금 올라가는 경향들이 있을 것 같다, 이런 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
다음 주제로 넘어가서 한미 관세협상 이야기를 해 보겠습니다. 한미 관세협상이 이제 마지막 단계에 접어들었다, 이런 전망이 나오고 있는데 우리 측이 절대 포기할 수 없는 것, 그리고 미국 측이 절대 물러나줄 수 없는 것, 어떤 게 있을까요?

[이정환]
이게 굉장히 열려 있는 대화라고 보시면 될 것 같고요. 우리 측이 절대 포기할 수 없는 것은 3500억 달러를 현금으로 바로 입금하는 것은 불가능하다. 그건 사실 외환위기 상황이기 때문에 그것은 불가능하다는 것을 계속 어필하고 있는 상황이라고 보시면 될 것 같고 미국 측은 거기에 준하는 조건이면 다 받아들일 여지가 있는 것 같다는 그런 이야기를 드릴 수 있을 것 같습니다. 지금 세 가지 리스트가 나오고 있는데 결국 직접투자비중, 수익배분 방식, 한국의 관여권 보장이라고 이야기가 나오고 있는데 이것은 결국 투자에 대한 이야기라고 보시면 될 것 같고요. 우리가 3500억 달러를 미국에 투자하게 되어 있는데 그 투자 방식을 어떤 식으로 할 것이냐. 직접투자로 할 것이냐, 수익배분을 어떻게 할 것이냐, 한국의 관여권, 한국이 어떤 프로젝트를 할지 고를 수 있게 할 수 있을 것이냐 이런 게 걸려 있다고 보시면 될 것 같고요. 근본적으로 포기할 수 없는 것은 직접투자 비중을 3500억 달러로 갈 수는 없다. 우리나라가 대미투자를 할 수 있는 역량들이 300억 달러, 매년 300억 달러 정도이기 때문에 이것을 미리 3500달러를 조성해서 투자를 하는 것은 거의 불가능하다고 보시면 될 것 같고, 미국 측이 우리에게 줄 수 있는 카드는 굉장히 많죠. 이런 것들에 대해서 현물로 어떻게 할 것이냐. 원화로 뭘 제공해 준다고 하면 조선이라든지 어떤 방식을 제공해 줄 것이냐 이런 것들이 미국 입장에서는 굉장히 열려 있는데 한국 입장에서는 투자의 양상이 굉장히 중요할 수밖에 없는 상황이다 이렇게 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 황당한 요구가 이어지고 있는데요. 미국 쪽 언론에서도 이런 황당한 요구가 현실화할 가능성은 없다. 이것은 통제받지 않는 국부펀드에 불과하다, 이런 비판이 나오고 있는데 트럼프 행정부는 대체 어느 쪽으로 가는 건지 이해할 수가 없습니다. 구윤철 부총리가 외신과의 인터뷰에서 통화스와프보다는 투자구조 설계에 집중하고 있다고 이야기를 했거든요. 이것은 무슨 뜻입니까?

[이정환]
아마 투자구조 설계라는 건 아까 3500억 달러의 투자에 관련된 이야기인데 근본적으로 한국은 아까 말씀드린 대로 매년 300억 달러 이상은 투자하기 어려운 이런 상황들이 분명하고요. 통화스와프라는 것은 사실은 금융시장 안전망으로서 역할을 하는 것인데 실제로 3500억 달러가 다 나가게 되면 통화스와프가 있다고 할지라도 외환시장에 큰 혼란이 있을 수밖에 없습니다. 통화스와프라는 것은 명목적으로 하는 것이지 실질적으로 아무리 통화스와프가 되어 있다고 해도 실질적으로 단기적으로 이렇게 외화가 빠져나가게 되면 외환시장이 요동칠 수밖에 없거든요. 요동친다는 얘기는 원달러환율이 올라갈 가능성이 높기 때문에 그것은 불가능하다. 다시 말해서 한국 입장에서는 이런 직접투자 비중을 줄이고 달러 유출을 최대 막으면서 원화로 보증한다든지 어떻게 보면 보증이라든지 혹은 이자 감면 이런 다양한 금리혜택 같은 것들을 주면서 이 3500억 투자를 마련하는 것이 좋을 것이라고 보고 있고요. 대미 투자 구성이라는 것은 결국은 직접투자를 얼마 하고, 보증을 얼마 하고 이자 감면을 얼마 하고 이런 투자 포트폴리오를 구성한다는 관점으로 이해하시면 되지 않을까 이렇게 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
마지막으로 이 얘기도 해보겠습니다. 오늘 금통위에서 금리 동결이 아마도 예상되는데 교수님께서는 어떻게 전망하시는지, 그 전망하시는 이유도 함께 설명해 주시죠. [이정환] 일단 거의 다 금리 동결이라고 생각을 하고 있고요. 첫 번째 이슈는 사실 외환시장 이슈죠. 아무래도 원달러 환율이 올라가다 보니까 선제적으로 금리를 낮추게 되면 원달러 환율이 더 올라갈 수 있다고 보실 수 있을 것 같고, 부동산 정책이 얼마 안 되다 보니까 효과 역시 봐야 되는 이런 상황들이다. 가계부채에 대한 우려까지 있으면서 지금은 동결이 많이 예측되고 있다고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 지금까지 이정환 한양대 경제금융대학 교수와 함께 다양한 경제이슈들 진단해 봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

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