당첨돼도 계약금 부담, 잔금 대출도 줄어
분양 계획 짜던 건설사도 셈법 복잡
비규제지역으로 일부 수요 이동 가능성도정부가 지난 15일 주택안정화 대책을 발표하면서 서울 전역과 과천시와 성남시 분당구 등을 포함한 경기도 12곳을 규제지역으로 묶었다. 규제지역으로 지정된 곳은 1순위 청약 자격 요건도 강화된다.▷관련기사: 불붙은 서울 집값 '실거주·대출·세금' 총동원해 잡는다(10월15일)
조정대상지역과 투기과열지구 등 규제지역으로 지정되면 1순위 자격 요건(수도권 기준)이 청약통장 가입 후 1년 경과에서 2년 경과로 바뀐다. 세대주만 일반 1순위와 일부 특별공급을 신청할 수 있다. 추첨제 물량도 크게 줄면서 청약 가점이 낮은 젊은 층의 청약 시장 진입은 더 어려워졌다.
건설업계도 분양 일정을 다시 살피는 분위기다. 연말까지 계획한 분양 일정의 변경도 검토하고 있다는 게 업계 목소리다. 한편으로는 비규제지역으로 수요가 분산할 것이라는 기대도 있어 관련 지역에서는 공급 속도를 올릴 것이라는 관측도 나온다.
23일 분양업계에 따르면 연내 규제지역에 분양을 예고한 주요 단지는 서울 서초구 '서초 드 아크로'와 '반포 래미안 트리니원', 경기도 성남시 분당구에 '더샵 분당 티에르 원' 등이다. 이 단지의 1순위 청약 자격은 청약통장 가입 후 2년이 넘은 세대주에게만 주어진다.
비규제지역의 1순위 청약 요건은 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 비수도권은 6개월이 넘어야 한다. 분당과 광명 등 새로 규제지역으로 지정된 곳은 이 기간이 2년으로 늘어난 것이다. 또한 세대주가 아닌 세대원도 1순위 신청이 가능했으나 세대주에게만 1순위 자격을 준다.
가령 남편이 세대주이고 아내가 세대원인 무주택 부부는 비규제지역에서 남편과 아내가 각각 일반 1순위에 지원할 수 있었으나 규제지역에서는 남편 명의로만 1순위 지원을 할 수 있다. 아울러 생애최초 특별공급도 규제지역에서는 무주택 세대주만 청약이 가능하다.
기존에는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구만 투기과열지구·조정대상지역이었고 나머지는 비규제지역이었다. 그러나 정부의 수요 억제를 골자로 한 '10·15 주택안정화 대책'으로 서울 전역과 경기도 12곳이 규제지역으로 일시에 묶였다. 경기도는 과천시와 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 대상이다.
규제지역에서는 재당첨제한 기간도 생긴다. 비규제지역은 재당첨제한 기간이 없으나 조정대상지역에서는 7년, 투기과열지구는 10년이다.
또한 추첨제 물량도 줄어든다. 비규제지역은 전용면적 85㎡ 이하의 경우, 가점제 물량을 전체 공급 물량의 40% 이하로 해야 한다. 그러나 규제지역은 전용면적 60~85㎡ 이하의 경우 가점제 물량 비율이 70%까지 높아지고 추첨제 물량 비율은 30%로 낮아진다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "규제 지역으로 지정된 곳은 재당첨제한 기간이 생기고 1순위 청약 자격이 강화되는 등 문턱이 높아졌다"면서 "이에 따라 향후 규제지역에서 분양하는 단지의 청약 경쟁률은 다소 낮아질 가능성이 있고 현금부자의 진입은 더 쉬워진 구조"라고 말했다.
규제지역 지정은 수분양자의 자금 조달 부담도 키웠다. 규제지역에서는 무주택자 기준 주택대출금액 대비 주택대출금액의 한도 비율을 뜻하는 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한되기 때문이다.
또한 가격별로 주담대 최대 한도가 차등 적용돼 분양가 15억원 이하의 주택은 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원이 주담대 최대 한도다. 분양가가 25억원 초과 단지의 대출 한도는 2억원에 그친다.
연내 서초구에 분양을 예고한 '래미안 트리니원'은 일반분양 평당 분양가가 8484만원으로 결정됐다. 전용면적 59㎡의 경우 약 21억원, 84㎡는 28억원의 분양가가 예상된다. 각각의 주택담보대출 한도액인 4억원과 2억원을 제외하면 17억원, 26억원가량의 현금이 필요하다.
중도금대출 보증발급 요건도 강화됐다. 규제지역은 분양가격의 10%를 계약금으로 내야 하며 세대당 보증건수도 1건으로 제한된다. 비규제지역은 분양가격의 5%만 계약금으로 납부하면 중도금 대출이 가능하고 보증건수도 2건이다.
규제지역 확대로 인해 분양 계획을 짜던 건설사의 셈법도 복잡해졌다. 경기도 내 일부 규제지역에서는 예상만큼 수요자가 몰리지 않을 것이라는 우려가 있어서다. 한 중견 건설사 관계자는 "연말까지 분양을 계획하던 단지가 있었는데 정부의 대책 발표 이후 분양 일정을 다시 짤 필요가 있는지 검토 중이다"라고 말했다.
진입장벽이 높은 규제지역 대신 비규제지역으로 일부 수요자들의 이동이 있을 것이라는 관측도 나온다. 현금 여력이 부족한 수요자들이 대출한도 축소로 비싼 분양가를 감당하지 못하는 만큼 대체지를 찾을 것이라는 시각이다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "무주택자들은 청약 요건을 채우더라도 대출 규제로 자금조달에 부담을 느낄 것"이라면서 "규제지역으로 지정된 곳은 계약금 비율도 높아진다. 또 잔금을 치를 때 대출이 필요한 만큼 나올 수 있을지 불안함을 느끼는 이들은 비규제지역으로 눈을 돌리기도 할 것"이라고 내다봤다.
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