정비사업 조합원 지위 양도 불가
주택 수·이주비 제한 등 조치 겹쳐
지자체 '속도전' 정책과도 엇박자
"예외조항 명확히 해 조정 필요"
10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역으로 묶이면서 수도권 정비사업장들이 혼란을 겪고 있다. 규제 강화로 사업이 지연되고 주택 공급 속도도 떨어질 수 있다는 목소리가 커지면서다. 주요 대상이 된 서울시와 경기 성남시도 공개적으로 우려를 표명하고 나섰다.
20일 성남시는 보도자료를 통해 "규제지역 신규 지정이 단기적으로 투기 수요를 억제하는 효과가 있을 수 있으나, 장기적으로는 정비사업 추진 동력을 약화시켜 사업비 상승을 초래할 수 있다"며 "이는 다시 분양가 상승과 공급 지연으로 이어져 주택시장의 악순환을 초래할 우려가 있다"고 밝혔다. 성남시에서는 1기 신도시 선도지구인 분당신도시 정비 등 여러 정비사업이 진행되고 있다. 오세훈 서울시장 역시 이날 국회 국정감사에서 "10·15 대책은 과도한 조치"라며 "정비사업에 미칠 파장을 면밀히 검토하겠다"고 지적했다.
실제 투기과열지구·조정대상지역으로 정비사업 규제는 까다로워졌다. 우선 재건축·재개발 조합원의 지위양도가 제한되는 강력한 조치가 시행됐다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후가 대상이다. 아파트를 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 사람들에 대해서만 예외를 적용한다. 이 밖에도 △재건축 조합원당 주택 공급 수가 1주택으로 제한돼 나머지 가구는 현금 청산을 받아야 하고 △정비사업 분양 재당첨이 5년간 제한되며 △1주택자의 이주비 대출 시 추가 주택 구입도 제한된다.
투기 막는다지만 사업지연·공급차질 불가피
인가 절차를 밟고 있는 재건축 조합들은 불만을 토로하고 있다. 15년 이상 걸리는 정비사업 과정에서 재건축 기준 조합설립인가 전 매도를 마쳐야 하고, 조합원당 1주택 제한으로 '물딱지(매물을 사도 입주권이 나오지 않는 경우)'가 나올 가능성도 생겼기 때문이다. 서울시만 해도 강남과 여의도, 목동 등을 포함해 8월 말 기준 재건축 사업지에서 조합설립인가가 완료된 구역은 139개, 10만8,387세대에 달한다. 재개발 사업지 중 관리처분인가가 완료가 된 곳도 75개, 5만577세대다. 서울의 일부 조합원들은 "한순간 집을 팔 수 없게 됐다. 적어도 재건축의 규제 기준도 재개발처럼 관리처분인가 이후로 통일해달라"는 국민청원까지 나섰다.
건설사들도 난감해하고 있다. 공사비 급등과 산업재해 척결 기조 등 사업 환경이 척박한 상황에서 정비사업에도 제한이 많아졌기 때문이다. 한 대형건설사 관계자는 "지위 양도 불가는 물론 이주비 대출 제약이 강해져서 사업 기간이 길어질 가능성이 있고 이에 따른 사업성 하락도 감수해야 할 것 같다"고 말했다.
정부의 '공급 확대' 방침은 물론 서울시의 '정비사업 속도전' 계획과도 엇박자가 나는 정책이라는 비판도 적잖다. 최근 서울시는 정비사업 속도를 높여 공급을 활성화한다는 내용의 '신속통합기획(신통기획) 시즌2'를 발표한 바 있다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "정상적 정비사업 자금흐름을 막아 사업 추진 지연·건설경기 둔화를 야기하지 않도록, 중도금·이주비 대출 제한의 예외조항을 명확히 조정하는 방안을 검토해봐야 한다"고 진단했다.
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