집값 따라 주담대 한도 차등…"청약시 자금 여력 더 고려해야"·
정부가 서울 전역과 경기도 과천·분당 등 12곳을 조정대상지역 및 투기과열지구로 확대 지정하고, 동시에 토지거래허가구역으로 묶기로 했다.
이번 10·15 부동산 대책으로 해당 지역에서는 향후 2년간 실거주 의무가 부과된다. 부동산 업계에서는 이로 인해 갭투자(전세를 끼고 매매하는 방식)가 제한되면서 전세 매물이 줄고, 월세 전환이 가속화될 수 있다고 우려했다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "토지거래허가제의 실거주 의무로 임대 목적 매입이 불가능해지면서 민간 임대 물량이 급감할 것으로 예상된다"며 "월세화가 진행되면 세입자의 부담이 커질 수 있다"고 말했다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석위원도 "갭투자가 제한되고 내년 입주 물량이 줄어들면 월세화 속도가 빨라져 실수요자의 부담이 증가할 것"이라고 지적했다.
규제지역 내 청약 시장에도 변화가 예상된다. 전매 제한과 대출액 축소로 인해 현금 여력이 있는 수요자에게 유리한 시장이 될 가능성이 있다.
규제지역에서는 무주택자를 기준으로 주택대출금액 대비 주택대출금액 한도 비율인 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한된다. 이에 따라 주담대 최대 한도는 6억 원, 6개월 내 전입 의무가 부과된다. 특히 주담대 최대 한도는 주택 가격에 따라 차등 적용된다. 시가 15억 원 이하 주택은 6억 원, 15억~25억 원은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원이다.
예를 들어 이달 말 입주자 모집 공고가 예정된 래미안 트리니원 전용면적 84㎡ 분양가는 28억 원 수준이다. 이번 대책에 따라 잔금 대출 한도는 6억 원에서 2억 원으로 줄어들 것으로 보인다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "주담대 최대 한도는 잔금 대출에 직접적인 영향을 준다"며 "분양가가 높은 서울 인기 지역에서는 현금 여유가 있는 수요자만 청약할 수 있는 구조로 바뀔 수 있다"고 말했다. 이어 "청약 후 입주까지 기간이 짧은 단지는 잔금 일정이 빠듯해 자금 계획이 필수"라면서도 "분양 단지는 토지거래허가제를 적용받지 않아 임대가 가능한 부분을 고려해 청약에 나설 수도 있다"고 덧붙였다.
또 다른 부동산업계 관계자는 "강남 분양 단위는 부모 도움을 받거나 충분한 현금 여력이 있는 수요자만 청약할 수 있는 구조로 바뀌고 있다"며 "규제지역에서는 2년 이상 지역 거주자에게 우선 공급되기 때문에, '강남 사람만 강남 거주' 같은 현상이 나타날 수 있다"고 말했다.
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