김규철 국토교통부(국토부) 주택토지실장은 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표한 뒤 “규제지역을 지정하면서 토지거래허가구역을 같이 지정했기 때문에 갭투자(전세 끼고 매매)를 통해 자금을 동원할 수 있는 수단을 근본적으로 막았다”고 말했다.
김 실장은 이날 서울 종로구 정부서울청사 3층에서 열린 ‘주택시장 안정화 대책’ 발표 후 열린 기자간담회에서 많은 부동산 대책을 발표했던 문재인 정부와의 차이점에 대해 이같이 설명했다.
김 실장은 “현재 부동산 시장 상황이 수급 불균형에 대한 우려와 추가 금리 인하에 대한 우려로 불안 심리가 형성되면서 수요 쏠림 현상과 함께 단기간 가격이 급등하고 있는 상황”이라며 “시장을 적기에 관리하지 않을 경우 불안감이 더 확산될 수 있다고 판단해 규제지역과 토지거래허가구역 지정, 추가 대출 규제, 향후 세제 개편 방안까지 담은 종합적인 대책을 만들었다”고 했다.
다음은 김규철 국토부 주택토지실장, 신진창 금융위 금융정책국장, 김병철 기획재정부 재산소비세정책관과의 일문일답.
-문재인 정부 때 부동산 대책을 많이 내놓은 것처럼 이재명 정부에서도 부동산 대책을 많이 내놓을 건지.
김규철 실장 : “과거(문재인 정부)에 규제지역을 지정할 때는 조정대상지역, 투기과열지구를 단계적으로 2016년부터 2021년까지 확대하는 방식으로 대책을 발표했다. 지정이 되지 않은 지역으로 추가적인 풍선효과가 발생하면서 대책 효과가 나타나는 데 한계가 있었다. 이번에는 향후에 발생 가능한 풍선효과를 방지할 수 있도록 넓은 지역을 대상으로 지정했고 토지거래허가구역까지 같이 지정하면서 효과가 클 것이라고 생각한다.”
-사실상 부동산 보유세 추가 강화를 예고했는데 단기간 집값이 빠르게 오르는 가능성에 대해 어떻게 생각하는지.
김규철 실장 : “규제지역과 토지거래허가구역을 포괄적으로 서울 전역과 경기 12개 지역에 지정했기 때문에 시장 안정에 상당 부분 효과가 있을 것이다. 향후 세제 개편에 대한 부분도 반드시 부정적으로 영향을 미칠 것이라고 생각하지 않는다.”
-6.27대책 때는 대출 규제 한도를 6억원으로 일괄적으로 정했는데, 이번 대책에서는 주택 시가 별로 차등적으로 적용한 이유는.
신진창 국장 : “대출 한도를 조정하는 것은 기본적으로 시장 상황에 따라 대출이 주택 구입에 어느 정도 활용되는지를 보고 적절한 규제 수준을 선제적인 접근이라는 원칙으로 정하고 있다. 지난 6월 27일 대책을 발표할 때 부동산 시장 상황을 보면 여러 가지 상승 요인이 있었는데 대출 수요 측면에서 보면 올해 상반기에 대출이 늘어나고 있던 상황이었다. 선제적으로 시장을 안정시키기 위해서 예전에는 없던 6억원 대출 한도를 설정했고, 대출이 이용되는 규모도 줄이고자 했는데 일정 효과가 분명하게 있었다. 대출 규모 증가 추세가 상당 부분 둔화됐다.
최근 주택 가격 상승은 고가 주택 중심으로 이뤄지고 있고 서울의 주변 지역로 확산되고 있는 상황이다. 대출을 이용한 주택 구입 수요를 조금이라도 더 촘촘하게 관리하기 위해서는 고가 주택 중심으로 가격이 상승하고 있는 만큼 고가 주택을 타겟으로 한 대출 한도를 규정하는 것이 적정하다고 판단했다.
-대출 규제가 서민이나 중산층을 겨냥하는 것이라는 비판이 있는데 어떻게 생각하나.
신진창 국장 : “15억원 이하의 주택에는 대출 한도 규제가 적용되지 않는다. 서민 중산층의 주택 금융을 이용한 주택 구입에 있어서는 불편함을 주지 않겠다는 게 기본적인 생각이다. 적어도 수요를 구성하는 요소 가운데 대출이 주택 가격을 과하게 끌고 가는 상황을 좀 막으려는 것이다. 주택 가격이 안정화된다면 서민, 중산층의 소득과 적절한 금융이 결부된 주택 구입이 원활해져서 서민 주거 안정에 기여할 수 있다고 본다.”
-서울 외곽 지역까지 15억원 이하 주택에 주택담보대출비율(LTV) 40%가 적용되고, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)까지 적용되면 자산이 적은 청년, 신혼부부 등 내집마련이 어려워지는 것 아닌가.
신진창 국장 : “서울 외곽 지역은 15억원 초과 주택이 많지 않기 때문에 직접적인 대출 규제 대상에 포함되지 않는다. 이번 대책에 청년, 신혼부부들의 정책 모기지론(디딤돌 대출, 보금자리론) 등에 제약을 주는 요소는 없다.”
-규제 지역 지정 시 재건축, 재개발 규제 강화로 도심 주택 공급이 위축되는 것은 아닌지.
김규철 실장 : “정비 사업 관련 지위 양도를 제한하는 것은 투기 수요 유입을 방지하기 위한 목적이기 때문에 실제 공급 위축과는 직접적으로 연관이 된다고 보기는 어렵다. 9.7 대책 후속조치를 통해 도심 내 공급을 차질 없이 수행할 계획이다.
-총리 직속 부동산 불법행위 감독 기구의 권한과 규모는?
김규철 실장 : “아직 구체적으로 규모나 조직 인원 등에 대해서는 논의를 진행 중이다. 기존 국토부 내에 있던 기구를 통해 부동산 시장과 거래 상황에 대한 모니터링과 조사 정도에 국한하는 것이 아니라 향후 감독 권한도 강화하고 실제 수사까지 연계될 수 있는 기능을 부여할 계획이다.
-서울시와 토지거래허가구역 추가 지정에 대해 협의를 한 것인지. 민간택지 분양가상한제(분상제)를 현행 유지한 이유는.
김규철 실장 : “서울시, 경기도와 사전에 협의했다. 서울시와 경기도 역시 현재 시장 상황에 대한 우려가 굉장히 큰 상황이라는 부분에 대해서는 공감대를 갖고 있다. 강력한 규제 수단인 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역 지정에 대해 공감하는 입장이다. 집값 상승 양상이 주택 매매 거래 과정에서 매매로 인한 주택 가격 상승이라고 판단했고, 분양가에 관련된 것은 아니라고 봤다. 향후 분상제에 대해서도 별도 검토할 부분이 있다고 본다.”
-내년 연말까지 토지거래허가구역 기한을 설정한 이유는. LTV 40% 적용에 더한 이중규제라는 지적에 대해선 어떻게 생각하는지.
김규철 실장 : “서울 전역에 토허제를 지정한 시기는 기존 강남3구 기한과 맞추는 것이 맞다고 봤다. 향후 시장 상황에 따라 연장을 검토할 수 있다.”
신진창 국장 : “규제지역 지정으로 LTV 한도가 70%에서 40%로 낮아져도 15억원 이하 주택의 경우 대출 한도는 6억원으로 기존과 동일하다. 수도권 외곽은 15억원을 넘는 집이 많지 않아서 우려되는 상황은 아니라고 본다.”
-가격대별 대출·주택에 관한 통계가 있는지.
신진창 국장 : “가격·대출 구간별 물량은 수시로 바뀌기 때문에 수치 공개가 오히려 시장 불안 심리를 자극할 수 있어 공개하기 어렵다.”
-이재명 정부의 ‘주거 안정’이란 주택 가격 오름세의 둔화와 하락세 중 어떤 것을 뜻하나.
김규철 실장 : “주거 안정은 단순한 상승, 하락에 관한 문제가 아니라 불안 심리 억제와 거주 여건의 안정이다. 강남3구, 마포·용산·성동구에서 시작된 상승이 한강 인접 지역, 서울 전역, 경기로 확산 중인데 이 같은 불안 심리를 차단하는 것이 핵심 목표다.”
-부총리는 세제를 ‘최후의 수단’이라고 언급했는데 세제 검토를 시작하는 이유가 있나.
김병철 정책관 : “세제는 신중히 접근하되 필요하면 사용할 수 있다. 이번엔 정책 방향만 제시한 것이고 시장 영향·과세 형평을 고려해 보유세·거래세 조정 등 구체적인 방안은 태스크포스(TF)를 구성해 마련할 예정이다.”
-서울 전역이 토허구역으로 지정되면 전세 매물 감소 우려가 나온다. 정비사업 추가 완화나 분상제 개선 계획은.
김규철 실장 : “토지거래허가제로 2년의 실거주 의무가 생기기 때문에 전세 매물이 줄어들 것이란 우려가 있다. 실거주 전환 시 기존 주택이 매물로 출회되는 효과가 있어 영향은 크지 않을 것이다. 9·7 공급대책은 시간이 필요한 사안인 만큼 공급대책 점검 TF로 이행 실적을 철저히 관리하고, 연내 노후 청사 등 구체 입지까지 제시하는 후속 공급 대책을 속도감 있게 발표할 계획이다.”
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