"민간사업자가 운영까지 맡는 방향으로 전환 검토해야"국토부가 향후 공공택지에서 공급되는 주택을 LH(한국토지주택공사)가 직접 시행하는 방식으로 공급하는 방안을 제안했지만, 사업 활성화를 위해서는 민간 참여 유도를 확대해야 한다는 지적이 나왔다.
![한국토지주택공사(LH)와 대우건설 컨소시엄이 민간참여 민간참여사업 협약을 맺고 진행한 수원고등 주거환경사업지구 내 공공주택 [이미지출처=푸르지오 홈페이지]](https://imgnews.pstatic.net/image/277/2025/10/08/0005662157_001_20251008080015264.jpg?type=w860)
8일 건설산업연구원은 '공공택지 도급형 민간참여사업 해외 유사사례 비교 및 시사점' 건설동향브리핑을 통해 "도급형 민간참여사업 활성화를 위해 민간 사업자가 건설뿐 아니라 운영까지 도맡는 DBFM(Design-Build-Finance-Maintenance) 모델로 전환하는 방안을 검토해볼 수 있다"고 밝혔다.
국토부는 9·7 대책에서 향후 공공주택 공급 방식으로 도급형 민간참여 방식을 제안했다. LH가 택지를 제공하고, 민간은 자금조달과 설계·시공을 전담하는 방식이다. 그동안 LH가 진행해왔던 민간참여 공공주택건설사업은 손익공유형을 기본으로, 협약이나 공모 또는 기업의 선택에 따라 도급형으로 진행해왔다.
지난달 25일 'LH 민간협력 거버넌스 포럼'에서 공개된 도급형 민간참여사업 관련 세부 방향에서도 기존 민간참여 공공주택건설사업 중 도급형 사업과 동일한 방식이라는 점을 언급했다. 이와 함께 민간사업자 참여 유인을 위한 금융 지원제도 방향을 제시했고, 주택도시보증공사(HUG) 지급 보증을 통해 저리의 사업자금 조달이 가능하도록 조치할 예정이다. 올해 하반기 도급형 민간참여사업으로 추진할 택지는 4개 지구로, 착공은 내년 6월이며 민간 사업비는 1조2000억원 규모로 추정된다.
도급형 민간참여사업의 해외 사례를 보면, 국내와 달리 △인·허가, 보조금 등 행정 지원 △교차보전 방안 △장기지급 약정(건설자금의 분할 상환 약정)을 제공하고 있다. 교차보전방안은 제한된 민간 수익을 다른 수익 모델을 통해 보전하는 것으로, 건설사들의 부담을 줄이는 방식이다. 정부의 자금 여력이 부족한 경우 장기지급 약정을 활용하기도 한다.
도급형 민간 참여 사업 물량을 확대하면 준공 이후로 재원 부담이 이연되는 만큼 민간에서 임대주택 운영까지 맡는 DBFM 모델로 전환하는 방안도 검토해야 한다는 지적이다. 도급형 민간참여사업 물량이 확대되면 단기 LH 자금 조달 부담은 완화할 수 있지만, 4~5년 후 주택매입을 해야하는 부담이 남는다.
김성환 건산연 연구위원은 "민간이 운영까지 책임질 경우 시공 때 운영 노하우를 적용할 수 있고, 생애주기 비용 관리나 성과 연계 지급 등을 통해 유지관리 품질을 제고하고 재정 부담 평준화도 기대할 수 있다"면서도 "DBFM 모델로 전환할 경우 LH 입장에서는 초기 리스크 프리미엄에 대한 부담이 있고, 참여 기업은 장기적으로 자금이 묶이는 결과를 초래할 수 있으므로 상호 간의 접점을 찾으려는 노력이 필요하다"고 설명했다.
아울러 최근 논의되고 있는 채권 입찰제 도입은 신중한 접근이 필요하다는 지적이다. 수분양자의 분양 이익 일부를 공공에 귀속시킬 수 있고, 주택기금 재정난 완화에 기여할 수 있다는 장점이 있지만, 분양가 인상 등 여러 문제점도 공존한다.
김 연구위원은 "과거 채권입찰제 도입 당시 사실상 분양가 인상과 비용 변동성 확대 등 여러 문제가 지적된 바 있으며, 현행 DSR·LTV 등 수요자 금융규제와 결합될 경우 총취득비 상승 및 구입 여력 저하 우려가 커지는 만큼 신중을 기해야 한다"고 덧붙였다.
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