등기명의가 아닌 재산의 사실상 소유자를 기준으로 납세자 결정
신탁재산의 납세자는 위탁자이나, 형식적 위탁자 지위 이전은 불인정
[지방세 전문가 천명철의 비밀노트] 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택과 건축물, 토지 소유자에게 부과하는 세금이다. 즉, 매년 6월 1일 현재 부동산 소유자에게 해당연도의 재산세와 종합부동산세가 부과된다.
재산세는 왜 1년 중 과세기준일이라는 특정일(6월 1일)을 정해 부과하는 것일까? 재산세의 본질이 재산 가치를 담세능력으로 파악해 과세하는 것이므로 재산 가치를 평가하는 시점을 통일시킬 필요가 있기 때문이다(2006헌바111 참조). 즉, 재산 가치는 계속 변하고 소유자도 변하기 때문에 특정일의 재산평가액과 소유자를 기준으로 과세하려는 것이라고 할 수 있다.
이와 같이 재산세는 해마다 6월 1일 현재의 소유자에게 1년분 재산세를 부과하기 때문에 연도 중 소유권 변동이 있는 경우 그해 재산세를 누가 부담하는지가 쟁점이 되곤 한다.
만약 매매대금 잔금 지급일이 6월 1일 이전이라면 6월 1일 현재 소유자는 매수자이므로 그해 재산세는 매수자가 납부하고, 잔금일이 6월 1일 이후라면 매도자가 납부하게 된다. 그렇다면 매매대금 잔금 지급일이 6월 1일이면 누가 납부할까? 6월 1일 최종 소유자는 매수자이므로 매수자가 재산세 납세자가 된다.
따라서 연도 중 부동산을 매매한다면 양도일(취득일)이 6월 1일 전후에 따라 해당연도 재산세와 종합부동산세 부담이 달라질 수 있음을 감안해 의사결정을 해야 할 것이다. 즉, 부동산을 매도하는 경우에는 6월 1일 이전에 잔금을 받는 것이 유리하고, 부동산을 매수하는 경우라면 6월 2일 이후에 잔금을 내는 것이 유리하다.
매매와 마찬가지로 6월 1일 이전에 아파트가 준공된 경우 건축주 또는 수분양자가 그해 주택분 재산세를 납부해야 한다. 준공된 아파트에 분양잔금을 납부하고 입주하는 경우 건축주와 분양받은 입주자 간 재산세도 6월 1일을 기준으로 납세자가 정해진다.
만약, 미준공된 아파트에 잔금 90%만 납부하고 입주한 경우 누가 재산세를 납부할 것인가? 과세당국은 일반분양자가 90%의 잔금만을 납부한 상태라면 사실상 소유권이 이전된 경우로 볼 수 없어 재산세 납세자는 입주자가 아닌 건축주라고 보았다.
지방세법에서 재산세는 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 납부한다고 규정하고 있다. 여기에서 사실상 소유자라고 함은 공부상 등재 여부에 불구하고 당해 재산의 실질적 소유권을 갖는 자를 말한다(2014두2980 참조).
만약, 상속재산에 대해 사실상 소유자 신고를 누락한 경우 추후 상속재산분할심판이 확정되더라도 주된 상속자에게 재산세와 종합부동산세 납세의무가 있다고 법원은 판단했다.
또한 과세기준일 현재 소유권 이전등기까지 마쳤지만 이전등기가 무효로 확정된 경우 그 취득도 당연 무효로서 당초부터 취득행위가 없었던 것이므로 과세기준일 현재 소유자로 볼 수 없어 재산세 부과처분도 무효라고 조세심판원은 결정했다.
신탁법에 따라 수탁자 명의로 등록된 신탁재산은 위탁자가 소유한 것으로 간주되어 위탁자에게 신탁재산에 대한 재산세 납세의무가 있고, 재산세가 체납된 경우에는 수탁자를 통한 체납처분으로 징수할 수 있도록 지방세법이 개정되어 2021년부터 시행되고 있다.
신탁재산의 위탁자에게 재산세와 종합부동산세가 과세되는 점에 착안하여 몇 년 전 A변호사가 인터넷을 통해 다주택자와 법인이 종합부동산세를 절감할 수 있는 방안이라며 아주 적은 비용으로 위탁자 지위이전 방안을 홍보했다.
고액 자산가 B씨는 가족이 운영하는 유한회사를 설립해 신탁계약을 체결한 후 친인척에게 소액(10만 원)으로 위탁자 지위 이전계약을 각각 체결하여 위탁자를 분산시켰다. 이 때 신탁재산의 재산세 납세자는 누가 될까? B씨는 신탁재산의 위탁자가 각 친인척이므로 자신에게 납세의무가 없다고 주장했지만, 처분청은 B씨를 사실상 소유자로 보아 재산세를 부과했다.
이에 대해 대법원은 최근 원고들의 위탁자 지위 양도는 이 사건 부동산의 재산세 과세기준일 직전에 오로지 조세회피 목적을 이루기 위한 수단으로서 실질적인 위탁자 지위 이전 없이 외관만을 작출한 것으로 조세회피 목적을 위한 가장 행위에 해당한다고 보았다. 즉, 이 경우 위탁자 지위 이전계약을 인정하지 않고 원래의 위탁자가 재산세와 종합부동산세의 납세자라고 판단하였다.
이와 같이 과세기준일(6월 1일)에 따라 그해 재산세와 종합부동산세 납세자가 달라지고, 부동산의 사실상 소유자 여부에 따라 납세자가 달라질 수 있으므로 부과된 재산세에 대해 되돌아볼 필요가 있다고 하겠다.
법무법인 원 천명철 전문위원
법무법인 원/ 지방세․부담금 전문팀 전문위원
[약력] 서울시립대 세무학박사, (전)서울시 세제․세무과장 등
[저술] 취득세 신고실무와 중과세 해설(2025), 주요 부담금의 쟁점과 해설
