| ▲ 정부는 지난 10월 15일 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다. 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다. 사진은 이날 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 강남북 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔) 모습 |
| ⓒ 연합뉴스 |
지난 10월 15일 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이 나왔다. 정부의 부동산정책에 대한 강한 의지를 담은 내용으로, 추가대책에 대한 시장의 예측을 넘어선 것이었다. 대한민국 역사상 처음으로 서울 전역을 ▲투기과열지구 ▲조정대상지역 ▲토지거래허가구역으로 동시에 지정하는 파격적인 대책을 내놓자 시장은 크게 반응하고 있다. 대책의 효과는 확실하게 시장을 안정시킬 것이다. 이번 대책의 핵심요지는 갭투자, 투기시대를 종식하고 철저히 실수요자 중심의 정책을 펼쳐나가겠단 것이다.
금번 10·15 부동산 대책은 단편적인 부동산 안정을 위한 규제대책을 넘어서서 부동산투자, 투기로 인해 경제 구조가 부정적인 영향을 받고 있는 점과 가계부채급증이 촉발한 내수소비둔화, 고용둔화 등 경제산업구조의 비정상적 상황 등을 심각하게 인식한 정부의 결단으로 보여진다. 트리플 삼중규제라는 강력한 대책과 함께 금융위원회의 강력한 대출규제정책 등이 시너지를 내 수요자 중심으로 시장의 판도를 바꿀 것임은 명약관화하다.
이재명 대통령이 지난 9월 11일 취임 100일 기자간담회에서 언급한 부동산정책방향과 정책 신념을 잘 이해하여야 한다. 발언의 요점은 "한국경제구조가 지나치게 부동산투기중심이다", "과도한 갭투자 혹은 투기가 주택가격을 높이고 국민주거비부담을 가중시키고 국민소비활동을 감소시키고 있다", "국가경제를 위한 정책 대전환이 필요하다"는 것이다.
부동산 투기가 한국경제에 부정적 영향을 미친다는, 즉 국민누구나 공감하고 있는 부동산 투기문제를 강조한 것이다. 그러면서 부동산정책방향의 대전환을 위해 첫째 실수요자 중심 정책, 둘째 끓임없이 시장 대책 내놓을 것, 셋째 젊은이들의 주택마련 기회를 빼앗아 박탈감을 주는 부동산 전세대출 갭투자 완전히 막을 것, 넷째 부동산시장의 연착륙을 위한 정책을 펼쳐갈 것이라고 밝혔다. 이러한 부동산정책 신념이 이번 대책으로 구체화된 것이다.
대통령의 행정공약 실천성향을 볼 때 이번 대책만으로 끝나지 않을 것임은 예측 가능하다. 그럼에도 불구하고 이번 대책을 일부 시장버블 유도 세력과 갭투자자, 투기꾼세력들 심지어 시장친화적 언론들이 "반짝규제다, 주거용 사다리를 걷어차고 있다", "문재인정책 시즌2"라고 폄하하면서 애써 과소평가하고 있다. 한 마디로 후안무치(厚顔無恥) 하거나 겉만 알고 속뜻은 모르는
서과피지(西瓜皮舐)인 것이다.
시장 참여자들은 예전 정부대책과 극명하게 다른 점들을 명확하게 인식하고 부동산시장에 대응하여야 한다. 자칫 오판하였다가는 낭패를 볼 수 있다. 그럼 전 정부대책과 현 정부의 대책이 어떻게 다른지 살펴보자.
문재인 전 정부는 2016년 11월과 2017년 6.19대책을 통해 서울 전지역과 수도권 7개시(성남,과천, 하남 등 )을 조정대상지역으로 하였으나 시장에 효과가 미미하자 2017년 8.2대책을 통해 서울 전지역을 투기과열지구로, 그리고 강남3구와 마용성(마포용산성동) 등 11개구를 투기지역으로 묶어 일명 핀셋규제(맞춤형규제)를 했다. 그러나 세부 대책 중 다주택자를 주로 겨냥한 대책인 양도세 중과와 주택수에 따른 종부세 증가는 시장에 매물잠김 현상이라는 역효과를 일으켰고 이때부터 똘똘한 한 채 개념이 등장을 하면서 핀셋 규제 제외지역으로 풍선효과가 나타나기 시작하였다. 결국 대책은 효과를 거두지 못했다. 특히 시장에 수요 억제책만 있고 공급에 대한 대책과 메시지가 없었다는 것이 사실상 주택가격 상승의 빌미를 제공한 것이다.
그러나 이번 대책은 이미 전세갭투기를 원천차단한 상태에서 서울 전지역과 경기도 12개시의 투기과열, 조정대상지역과 함께 토지거래허가구역 지정을 동시시행해 가수요, 투자수요를 원천적으로 제어한다는 점, 동시에 풍선효과를 선제적으로 차단한 점, 이와 함께 3기신도시를 비롯한 공공택지공급에 대한 로드맵이 작동되고 있다는 점, 보유세에 대한 공정과세를 위한 국민적 공감대가 형성되고 있고 정부의 준비과정이 시장 참여자들에게 서서히 스며들고 있다는 점, 시장교란 등 불법행위에 대해 단발적 단속을 하는 부동산시장 감독기구를 상시적으로 운영할 것이라는 점 등에서 확연히 달라 시장에 큰 효과를 나타낼 것이다.
특히 장기특별공제, 일시적 2주택 양도세 감면 등 각종 감면제도에 대한 합당하고 국민 공감이 수반되는 대책신호를 지속적으로 시장에 보내준다면 대책의 효과는 배가될 것이다. 정부는 수요억제를 통한 수요측면의 관리는 공급정책관리와 병행되어야 소기의 효과를 달성할 수 있다는 대명제를 망각해서는 안된다. 공급부족이라는 측면에서 심각한 고민을 하고 공급정책을 시행하여야 한다.
2008년 글로벌 금융위기 때 건설사의 도산과 유동성 부족으로 인해 2011년~2012년 서울 수도권의 입주물량은 역대 최저수준이었다. 그럼에도 불구하고 이명박 정부는 보금자리 반값주택공급 정책을 과감하게 펼치면서 2012년부터 2014년까지 서울 주택시장을 안정화시켰다. 강남의 시세가 평당 2500만 원에서 3000만 원 수준인데 강남 세곡동 내곡동 등 토지임대부는 평당 600만원 ~800만원, 분양분은 평당1000만원~ 1200만원으로, 그야말로 반값아파트 공급이었다. 당장 입주할 수 없는 상황임에도 시장의 소비자들은 몇 년을 기다리는 것을 택한 이유였다.
현 정부가 세 번째 대책을 발표하면서도 명확하게 분양가격, 반값주택, 토지조성원가제에 대한 고찰과 고민을 한 번도 국민에게 언급하지 않았다는 점은 아쉬운 부분이다. 문재인 정부시절 3기신도시 공급발표 때 시세의 60~80%로 분양가를 적용할 것이라고 밝혔었다. LH 직접시행이라는 큰 변화에 따른 분양가인하 및 토지조성원가 시행 등에 대한 국민의 기대는 당연한 것이다. 그런데 이에 대한 메시지가 전혀 없다는 점이 자칫 정책의 진정성을 의심받을 수 있다는 사실을 정부 당국자들은 명심하여야 한다.
정부의 정책발표는 국민수요와 감정에 대한 이해 그리고 서비스 마인드가 중요하다. 타당성, 적정성, 객관성 및 과학적·논리적 기반을 토대로 국민 개개인이 원하는 바에 대한 감성과 공감대를 가지고 정책이 시행될 때 정책의 수용성이 증대되고 정부에 대한 국민의 신뢰가 구축된다.
좋은 식당에서 셰프가 그냥 식사만 내놓는 것과 친절하게 설명을 해 줄 때의 차이를 모든 사람은 알고 있다. 정책은 단순히 내용 전달, 통보식의 형태로 발표하면 정책의 완성도 대국민 수용성이 저하될 수밖에 없다. 진정성과 신념과 함께 국민감성을 가지고 국민의 요구를 충족시키기 위한 섬세한 설명과 노력이 절대적으로 필요하다. 이를 행할 때 정부정책의 완성도와 국민 공감대를 높일 수 있을 것이다.
좋은 정책은 결국 국민들의 박수와 선택으로 귀결됨을 우리는 목도하여 왔다. 주거안정이 대한민국의 미래발전의 초석임을 모든 국민과 정책당국자들은 알고 있는 사실이고 진리이다.
이번 대책을 통해 국민들은 정책의지를 확인하였다. 이번 정부가 국민의 염원이었던 부동산 투기를 근절시키고 청년과 무주택서민의 희망을 위해, 대한민국의 미래를 위해 좋은 정책을 펼쳐주기를 바란다.
덧붙이는 글 | 글쓴이는 명지대대학원 실물투자 분석학과 겸임교수입니다.
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