투기 차단 취지지만, 실수요자 ‘이사·갈아타기’까지 제약
“가계대출 규제·금리 부담 겹치며 ‘거래절벽 심화’ 우려”
![서울 시내의 한 은행 입구에 대출 안내문이 붙어있다. [연합뉴스]](https://imgnews.pstatic.net/image/029/2025/10/19/0002987874_002_20251019185414171.jpg?type=w860)
연말로 갈수록 은행의 대출 여력이 줄면서 '대출 절벽'이 나타날 가능성이 커졌다. 시중은행이 대출모집인 채널을 통한 가계대출 신청을 막은 데 이어 지점당 주택담보대출(주담대) 취급 한도를 월 10억원으로 묶는 은행도 나왔다. 갭투자(전세끼고 매매)를 활용한 상급지 갈아타기도 불가능해질 전망이다. 시장에선 "이미 냉각된 거래에 기름을 부은 격"이라며 거래 절벽이 나타날 가능성을 우려하고 있다.
19일 은행권에 따르면 우리은행은 올해 11월과 12월 영업점별 부동산금융상품(주담대·전세자금대출) 판매 한도를 월 10억원으로 제한하기로 했다.
영업점 한 곳에서 11월과 12월 실행분 부동산금융상품은 각각 10억원 규모만 판매할 수 있다는 뜻이다. 사실상 적게는 대출 1~2건이면 월별 한도가 다 찰 것으로 예상된다.
우리은행은 입주자금대출(정책성 대출 제외) 한도도 줄인다. 신규 사업장에 대출을 선별적으로 취급하거나, 규모를 줄인다는 방침이다.
다만 대출상담사 채널은 모집법인별 월별 한도 관리를 통해 신규 대출을 신청받고 있고, 비대면으로도 대출을 접수하고 있다.
대출모집인을 통한 대출 접수를 막은 은행들도 있다. 신한은행은 올해 말 실행분까지 대출상담사를 통한 신규 대출 접수를 전면 중단했다.
NH농협은행도 대출모집인을 통한 주담대와 전세대출 한도를 매달 관리 중인데, 11월 실행분까지는 한도가 모두 소진됐다. 12월 실행분은 아직 한도를 검토 중이라 대출을 신청받지 않고 있다.
하나은행 역시 대출모집법인을 통한 11월 실행분 가계대출 접수를 마감했다. 현재 12월 이후 실행분만 신청받고 있다.
당분간 은행권의 대출 조이기는 지속될 것으로 예상된다. 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 지난 16일 기준 가계대출 잔액은 765조6483억원으로, 9월 말(764조949억원)보다 1조5534억원 늘었기 때문이다.
은행권 관계자는 "은행권의 가계대출 조이기는 연말까지 이어질 가능성이 높다. 내년에도 대출 문턱이 낮아지기는 어려울 것으로 보인다"고 말했다.
상급지로 갈아타기를 준비하던 실수요자들도 패닉이다. 20일부터 서울 25개구 전체와 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 취득일로부터 2년간 실거래 의무가 발생해, 갈아타기가 힘들어지기 때문이다. 실거주가 아닌 일시적 2주택자나 주거 이전을 계획한 실수요자에게도 동일한 제약이 적용된다.
1주택자의 주담대 한도도 2억원으로 줄고 전세대출 보증비율이 80%로 감소할 경우 이미 전세가조차 대폭 오른 서울에선 현금 부자가 아닌 이상 대출을 끼고 전세살이를 하는 게 어려워질 수밖에 없다.
5대 은행에서는 지난 18일까지 '갈아타기'를 준비 중인 실수요자들이 서둘러 계약을 매듭짓고 대출 상담을 받았다.
시중은행 관계자는 "지난 15일 대책 발표 후 급하게 갭투자 계약을 맺은 고객들이 꽤 있다. 대출 한도가 제한적이라 상당한 현금이 있어야 가능했다"며 "대책 이후 갭투자 악용은 줄어들겠지만 임차인 주거비 부담이란 문제가 발생할 수 있다"고 설명했다.
일각에서는 이번 지정이 투기 수요 억제에는 효과를 낼 수 있으나, 대출 절벽이 불가피할 것이란 전망을 다수 제기했다.
한 금융권 연구원은 "현재 서울 주택시장은 금리, 세제, 공급 불확실성 등으로 이미 관망세가 짙다"며 "이런 상황에서 허가구역 확대는 대출이 나오지 않아 실수요자들만 옥죄는 결과를 낳을 수 있다"고 지적했다.
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