‘10·15 부동산 대책’으로 서울 전역과 경기도 12개 지역에 토지거래허가구역이 적용된 20일 부동산 시장에는 찬바람이 불었다. 이들 지역은 지난 16일부터 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 강화된 대출규제가 적용되기 시작했지만, 2년 실거주 요건이 부여돼 갭투자(전세 낀 매매)를 막는 토허구역 시행은 이날부터 적용됐다.
이날 일선 공인중개사무소들은 한산한 분위기였다. 전세를 낀 매물은 일제히 사라졌고 매도·매수 희망자들은 당분간 시장을 지켜보자는 관망세로 돌아섰다. 수요자들은 재개발·재건축 매매 허가 절차, 실거주 요건, 1주택자의 기존 주택 처리 등에 관해 문의하는 경우가 많았다. 이날부터 적용된 토허제와 관련해 수요자들이 궁금해 하는 내용을 문답으로 살펴봤다.
—토허구역은 어디이고, 시행은 언제까지인가?
“서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 토허구역으로 확대됐다. 토허제 대상은 아파트와 ‘동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택’이다. 시행 기간은 이날부터 내년 12월31일까지인데, 그 전에라도 집값 하락 등 주택시장에 큰 변동이 있는 토허구역은 해제될 가능성도 있다.”
—거래 허가 요건인 2년간 실거주 의무는 언제부터 발생하는 것인가?
“원칙적으로 취득 시점, 즉 잔금 납부일과 소유권 이전 등기일 가운데 빠른 날부터 2년간의 이용의무(실거주)가 발생하게 된다. 통상 허가 신청부터 등기까지는 4개월 정도 소요되는 점을 감안해 허가 관청은 매수자가 제출하는 토지이용계획서상 실거주 예정일이 허가일로부터 4개월 내이면 허가를 내주게 된다.”
—이미 주택을 보유하고 있는 경우에도 신규 주택 취득을 목적으로 허가를 신청할 수 있나?
“신청할 수 있다. 이 경우 신청인은 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기 거주용 주택·토지를 추가 취득해야 하는 사유에 대해 소명하고 기존 주택의 처리 계획을 제출해야 한다. 기존 주택의 처리는 매매, 임대가 모두 가능하며, 6개월 내에 이뤄져야 한다.
—재개발·재건축 입주권을 사는 경우에도 허가를 받아야 하나?
“관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정돼 있는 입주권은 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 허가 대상이다. 이 때 주택이 철거돼 즉시 실거주가 곤란하거나 입주 후에 철거돼 실거주를 계속하지 못하는 경우에는 종전 부동산에서 거주한 기간과 재개발·재건축이 완료된 뒤 입주해 거주한 기간을 합산해 실거주 의무기간을 적용한다. 다만, 최초로 주택을 분양받는 분양권은 허가 대상에 해당되지 않고, 이를 제3자에게 전매하는 경우 허가를 받아야 한다.”
—오피스텔, 상가 등 비주택을 매입하는 경우에도 토지거래허가 대상인가?
“이번 토지거래허가구역 지정에 따라 적용되는 대상은 △아파트 △아파트를 1동 이상 포함하고 있는 연립·다세대 주택에 한정된다. 즉 일반업무시설에 포함되어 있는 오피스텔이나, 상가건물 등 비주택은 허가구역의 적용 대상에 포함되지 않는다.”
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