강남3구·한강벨트 안정 우선
공시가율 80%로 올리는 등
세율 개편없는 간접조정 예상
‘최대세율 70%’ 거래세는 완화
장기보유 특별공제 제도 등 활용
다주택자 양도 부담 낮출 수도
내년 지방선거가 변수될 전망
부동산 관계 부처가 이재명 정부 출범 후 세 번째 부동산 대책인 ‘10·15 주택 안정화 대책’을 발표하며 부동산 세제 개편의 군불을 지피자 주택 시장 참여자들은 벌써부터 설왕설래를 이어가고 있다. 서울을 비롯한 수도권 주택 가격이 급상승하고 있는 만큼 ‘세금으로 집값 잡진 않겠다’던 이재명 대통령의 과거 입장이 번복될 수밖에 없다는 예상에 따른 것이다. 특히 국내 고가 주택 소유자들에게 취약점으로 작용할 수 있는 종합부동산세(종부세) 강화 조치가 나올 경우 ‘문재인 정부 시즌2’와 같은 상황으로 이어질 수 있다는 불안감이 고가 주택 시장을 엄습하고 있다.
22일 부동산 관계 부처에 따르면 사실 이번 대책에서 부동산 세제를 담당하는 기획재정부가 밝힌 내용은 부동산 세제 강화가 아니라 ‘부동산 세제 합리화 방안’에 대한 방향성 혹은 기본적인 입장뿐이다. 기재부는 이번 대책에서 “구체적인 세제 개편의 방향이나 시기, 순서 등에 대해서는 부동산 시장에 미치는 영향과 과세형평 등을 감안해 종합 검토해 나갈 계획”이라며 “세제 개편 관련 연구용역과 관계부처 태스크포스(TF) 논의 등을 통해 보유세·거래세 조정 및 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안도 검토한다”고 밝혔다.
그러나 과거 문재인·노무현 정부 등 더불어민주당 계열이 정권을 잡았을 때마다 되풀이된 부동산 세제 강화의 경험으로 인해 이 같은 단편적인 내용조차도 주택 시장에서는 ‘세제 강화’의 의미로 해석되는 것이다.
당장 거론되는 부동산 세제 강화 방안은 ‘보유세’ 부담을 늘리는 것이다. 이번 정부 들어 서울 강남권과 한강벨트의 고가 아파트가 집값 상승세를 주도하고 있는 만큼 이들에 대한 세 부담을 강화해 급매물 출회 현상을 유도, 고가 아파트 가격 하락세를 조성하겠다는 복안으로 풀이된다.
반면 고가 아파트를 매도하려면 가격 상승 폭 만큼의 거래세, 즉 양도소득세 부담이 발목을 잡을 수 있는 만큼 정부는 양도소득세 중과 배제나 장기보유 특별공제를 활용할 수 있는 출구도 같이 열어줄 수 있다. 이번 대책에 보유세와 거래세가 언급된 배경도 이 같은 조치를 염두에 둔 것 아니냐는 해석이 나온다.
일단 보유세의 경우 한국과 비교 가능한 타국에 비해 상대적으로 부담이 적은 것으로 평가된다. 보유세는 크게 지방세인 재산세와 국세인 종부세가 있다. 재산세의 경우 주택공시가격의 60%를 과세표준으로 잡고 과세표준 구간에 따라 0.1∼0.4%(4단계 누진세율)를 부과한다. 각 주택 보유자에 대해 인별로 과세하는 종부세의 경우 국내에 보유 중인 모든 주택의 공시가격 합계액이 9억 원(1가구 1주택의 경우 12억 원)까지 공제되며 이를 초과하는 공시가액에 대해 2주택 이하, 3주택 이상 보유자별로 0.5%부터 최대 5%까지 다양한 세율이 적용된다.
당장 정부가 보유세 개편에 나선다면 과세표준 산출에 영향을 미치는 공정시장가액비율(공정비율)이나 공시가격 현실화율 등을 조정하는 간접적인 방식을 취할 것이라는 예상이 나온다. 앞서 윤석열 정부 시절 80%에서 60%로 낮췄던 공정비율을 다시 80% 수준으로 복원하거나 공시가격 현실화율을 높일 경우, 세율 인상 없이도 고가 주택 보유자의 세 부담을 늘릴 수 있기 때문이다.
대신 거래세는 ‘완화’ 방향으로 개편될 가능성이 거론된다. 한국의 부동산 거래세는 상대적으로 주택 거래자에게 큰 부담이란 분석이 나오기 때문이다. 주택 양도소득세의 경우 보유 기간, 보유 주택 수 등 다양한 경우의 수에 따라 세율이 바뀌지만 최대 세율이 70%에 달하기도 한다.
또 지난해 한국지방세연구원의 자료에 따르면 2022년 기준으로 국내 총조세 대비 부동산 거래세 비중은 4.26%다. 경제협력개발기구(OECD) 평균인 1.86%보다 2배 이상 높다. 국세청과 행정안전부에 따르면 지난해 주택 부문 거래세 수입은 13조5000억 원으로 보유세 수입 합계인 7조2000억 원 대비 2배에 달했다. 취득세는 9조5000억 원, 양도소득세는 4조 원이 걷힌 것이다.
이 같은 맥락에서 부동산 보유세 강화가 기정사실화되면서 관계 당국은 진화에 나서는 모양새다. 기재부 관계자는 구윤철 부총리 겸 기재부 장관이 최근 보유세 강화 사례를 언급한 발언들에 대해 “구 부총리가 보유세를 높여야 한다는 취지로 이야기하지 않았다”며 “부동산 세제 연구용역을 거쳐 전문가 의견을 수렴해 정부가 발표할 것이라는 게 가장 명확한 답”이라고 말했다. 다만 부동산 시장에서는 ‘내년 6월 지방선거 이후 보유세 부담을 늘리는 세제 개편이 이뤄질 것’이라는 불안감은 가시질 않고 있다.
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