수도권·규제지역의 시가 15억 초과 25억원 미만 주택은 16일부터 주택담보대출(주담대) 한도가 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 각각 줄어든다. 그동안 대출규제에서 제외됐었던 1주택자의 전세대출도 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영돼 대출 한도가 줄어든다.
15일 금융위원회는 이날 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 하고 이런 내용을 담은 주택시장 안정 대책을 발표했다. 이재명 정부 출범 이후 내놓은 세 번째 부동산 대책이다. 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에도 부동산 ‘불장’ 조짐이 계속되자 한 달여 만에 또다시 강도 높은 수요 억제책을 내놓은 것이다.
수도권·규제지역 주담대의 경우 대출 한도 축소 효과를 내는 스트레스 금리의 하한이 현행 1.5%에서 3%로 16일부터 상향 조정된다. 스트레스 금리는 대출 심사 시 미래 금리상승 위험을 반영해 실제 대출금리에 일정 수준의 가산금리를 더해 DSR을 산정하는 제도다. 향후 금리가 오를 때 고객이 과도한 이자를 부담하는 것을 예방하기 위해 도입됐다. 실제 대출금리에는 영향을 주지 않고 심사 기준에만 적용된다.
금융당국 관계자는 “향후 금리 인하 시 발생할 수 있는 차주별 대출 한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 수 있을 것으로 예상된다”고 밝혔다.
또 주택 구입 목적 주담대는 주택가격 구간별로 차등 적용해 고가일수록 한도가 줄어든다. 그동안 수도권 및 규제지역의 주택 구입 목적 주담대 한도는 일률적으로 6억 원이었지만, 16일부터 △15억원 이하 주택은 6억 원 △15억 초과 25억 원 이하는 4억원 △25억 원 초과 주택은 2억 원으로 한도가 설정된다. 단 재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 상관없이 기존 한도인 6억 원을 유지한다.
29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 그 이자 상환액을 DSR 산정 시 포함하게 된다. 금융당국은 연간 5만2000여 명이 규제 영향을 받게 될 것으로 추산하고 있다. 예컨대 연소득 5000만 원 차주가 전세대출 2억 원을 받으면 DSR 비율에 14%가량, 1억 원 차주가 2억 원을 받으면 7.4%가량 반영될 것으로 금융위는 추정했다.
그간 전세대출은 서민 주거권 안정을 위해 규제 대상에서 제외돼왔다. 하지만 임대인의 갭투자 수단으로 활용되면서 집값을 자극한다는 지적에 따라 이번 규제에 포함시킨 것이다. 금융위는 우선 1주택자 전세대출에만 DSR을 우선 적용하고, 향후 시행 결과를 토대로 단계적인 확대 방안을 검토할 예정이다.
당초 내년 4월로 계획된 은행권의 주담대 위험가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 높이는 조치는 내년 1월에 조기 시행하기로 했다. 위험가중치를 높이면 은행이 더 많은 자본을 보유해야 하기 때문에 주담대 공급 축소 압력으로 이어진다. 부동산으로 쏠린 자금을 줄이겠다는 것이다.
이날 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 신규 지정된 서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역에는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 우선 무주택자가 규제지역 내 주담대를 받을 경우 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아진다.
전세대출을 보유한 차주는 규제지역 내 3억 원이 넘는 아파트를 새로 살 수 없다. 또 규제지역 내 3억 원 초과 아파트를 취득한 사람 역시 전세대출을 받을 수 없게 된다. 또 1억 원이 넘는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다. 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아진다.
금융당국 관계자는 “외곽지역은 15억 원 초과 주택이 많지 않아서 직접적인 대출 규제 대상에서는 포함되지 않는다”며 “청년 신혼부부 등은 국토부와 금융위가 같이 함께 운영하는 정책모기지 디딤돌, 보금자리론 등이 있다. 청년과 신혼부부 배려가 필요한 주택금융은 차질 없이 공급하겠다”고 밝혔다.
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