공사비 급등·소방면적 합산에 분담금 '껑충'
5893가구 중 18% 공공임대·분양도 부담으로
"정비사업 주요 애로사항은 공공기여…합리화 필요"[이데일리 남궁민관 기자] 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡를 소유한 조합원이 재건축 이후 동일 평형을 분양받기 위해선 1억 8481만원의 분담금을 추가로 내야하는 것으로 나타났다. 2023년 2월 재건축사업 정비계획 결정 고시 당시 추정한 분담금이 1억 1847만원이었던 점을 고려하면 7000만원 가량 부담이 커진 셈이다. 해당 조합원이 전용 109㎡를 분양받으려면 당초 4억 7513만원에서 9억 3941만원으로 추가 분담금 규모가 무려 5억원 가까이 늘어난다.
최고 높이와 용적률 완화 등 사업성을 높이기 위한 서울시의 적극 지원이 이뤄졌음에도, 공사비 급등과 소방면적 합산이 직접적 원인이 됐다는 게 조합 측 설명이다. 여기에 정비업계 전문가들은 전체 5893가구 중 20%에 육박하는 1104가구가 공공임대·분양분도 상당한 부담이 됐다는 평가를 내놓는다.
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22일 정비업계에 따르면 서울시는 주택공급 확대를 위한 핵심 방안으로 정비사업 활성화를 위한 각종 지원방안을 내놓고 있지만, 그 조건으로 소셜믹스(분양·임대주택 혼합 배치)를 포함한 공공기여 부담은 원활한 정비사업을 위한 과제로 꼽힌다. 공사비 급등으로 강남권 ‘대어급’ 정비사업조차 수억원대 추가분담금이 불가피한 최근, 서울시가 목표로 하는 주택공급 확대 속도전을 위해선 적정 공공기여가 관건이란 게 전문가들의 지적이다.
앞선 은마아파트 역시 서울시의 각종 지원 아래 재건축 발목을 잡았던 사업성을 크게 개선했음에도 오히려 분담금이 늘어난 사례가 됐다.
은마아파트는 단지 규모는 물론 입지까지 대어급으로 평가 받지만, 높은 용적률(201%)과 낮은 대지지분(전용 76㎡ 기준 48.3㎡·84㎡ 기준 53.9㎡)으로 그간 좀처럼 재건축 사업에 속도를 내지 못했다. 서울시가 2023년 높이제한을 전격 폐지하며 당초 지상 최고 35층에서 49층으로 키를 높였고, ‘역세권 용적률 특례’로 용적률 또한 기존 300%에서 331.9%로 완화되면서 재건축 논의가 시작된 1996년 이후 29년 만인 최근 정비계획 결정 고시를 목전에 두게 됐다. 여기에 최근 오세훈 서울시장까지 나서 은마아파트에 각종 인허가 절차 간소화를 골자로 한 이른바 ‘신속통합기획 시즌2’를 처음으로 적용, 2030년 착공을 공언한 상황이다.
그럼에도 분담금 부담을 키운 데에는 최근 몇 년새 꾸준히 고공행진 중인 공사비와 더불어 소방면적이 주요 요인이 됐다. 2023년 2월 분담금 추정 당시 대비 현재 공사비가 30% 안팎 올랐고, 이번에 소방면적 합산까지 이뤄지면서다.
정비업계에선 이에 더해 전체의 20%에 육박하는 공공임대·분양 가구 규모도 조합의 부담을 키우는 대목이라고 지적한다. 현재 4424가구 규모인 은마아파트는 재건축을 통해 5893가구가 되지만, 이중 공공임대 909가구·공공분양 195가구 등 1104가구를 제외한 일반분양은 단 400여가구 수준에 그쳐서다. 통상 정비업계에선 일반분양 대비 공공임대 1가구당 2억원 가량 손실이 발생하는 것으로 본다.
특히 이같은 공공기여는 향후 정비사업 추진 과정에서 리스크로 작용할 수 있다는 우려도 있다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “정비사업의 원활한 추진에 가장 중요한 기준은 결국 개별 조합원들이 얼마를 더 내야하냐일 것”이라며 “공공기여 등으로 당장 내가 내야 할 분담금이 수억원씩 늘어난다고 하면 바로 조합 내부 갈등이 생겨날 수밖에 없다”고 설명했다. 조합 내부 갈등은 사업지연으로, 이는 다시 분담금 인상으로 연결되는 수순이다. 실제로 이미 은마아파트 일부 조합원들 사이 “은마임대냐”라는 불만어린 목소리들이 흘러나오고 있는 것으로 알려졌다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “신통기획 시즌2 등엔 상당히 긍정적이고 유의미한 지원 방안들이 많이 담겨있는 것은 사실이지만, 이에 앞서 최근 정비사업 현장 가장 큰 애로사항은 단연 소셜믹스 등 공공기여”라며 “공공임대주택 매각 가격 현실화도 인정하지 않는 현실에서 소셜믹스로 좋은 동호수까지 내놔야 한다면 원활한 정비사업은 기대하기 어렵다”고 꼬집었다.
은마아파트 재건축 조합장은 “서울시의 적극적 지원으로 재건축 사업성을 높이고 분담금 부담도 줄일 수 있었으나 공사비 급등과 소방면적 합산에 따라 결과적으로 예전보단 분담금이 늘어나게 됐다”며 “대다수 조합원들이 역세권 용적률 특례 등 서울시 지원을 반기고 있는 만큼 원활한 사업 추진에 총력을 기울일 것”이라고 덧붙였다.
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