3분기 매매지수 상승 전환, 중형·대형 견인
서울 도심·동남권 중심 3억원대 진입 확산
토허구역 규제 비적용…LTV 70% 유지[이데일리 이다원 기자] 서울 오피스텔 시장이 아파트 규제 강화의 대체재로 부상하며 거래량이 늘고 있다. 특히 정부 규제가 본격화한 3분기에 접어들며 가격이 전환점을 맞으며 ‘주거 대안’으로 역할이 늘어나고 있다는 분석이 나온다.
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19일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~9월 서울 오피스텔 매매거래 건수는 9058건으로 전년 동기(7899건) 대비 1159건(14.7%) 증가했다.
서울 내 오피스텔 매매 거래는 올 상반기부터 빠르게 늘어나는 모습을 보이고 있다. 지난 3월에는 1468건으로 연중 최다 수준을 기록했고 4월 1115건, 5월 1000건 수준으로 전년 동월 대비 각각 30.2%, 37% 뛰었다. 이후 6월 941건, 7월 944건, 8월 813건, 9월 742건 등을 기록했다. 6·27 대출규제 이후 아파트 시장에 ‘막차 수요’가 쏠리며 잠시 거래가 주춤했지만, 이후 대체재로 부상하며 실거주 수요를 흡수하고 있다는 분석이다.
이에 따라 오피스텔 매매 가격도 오름세를 이어가고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 오피스텔 매매가격 지수는 올해 3분기 0.11% 상승하며 보합에서 상승세로 전환했고, 작년 3분기와 비교하면 0.53% 올랐다. 전국 오피스텔 매매가격이 전분기 대비 0.39% 하락한 것을 고려하면 상승 흐름이 뚜렷했다. 서울 오피스텔 전셋값 역시 전분기 대비 0.07% 오르며 하락에서 상승 국면으로 전환했다.
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서울 내 오피스텔 가격이 뛴 이유로는 아파트 대체 수요 유입이 본격화한 것이 꼽힌다. 중대형 중심 매수세가 나타나면서 거래량과 가격이 모두 뛰었다. 서울 내 전용면적 59㎡ 이상 오피스텔 매매거래 건수는 올해 1~9월 835건으로 지난해 같은 기간보다(743건) 12.4% 늘었다. 특히 6월 거래량이 151건으로 작년 6월(63건) 대비 두 배 넘게 증가했고, 9월에도 83건으로 전년 동월(58건)보다 30.1% 많았다. 9월 거래의 경우 신고 기한이 남은 만큼 앞으로 더 늘어날 가능성도 있다.
이에 대해 부동산원은 “아파트를 대체하는 중대형 규모 오피스텔을 중심으로 상승했다”며 “교통여건이 좋은 역세권을 중심으로 안정적인 수요가 이어졌다”고 설명했다. 실제 면적별 7~9월 가격 흐름을 보면 서울은 전용 40㎡ 이하부터 85㎡ 초과까지 모든 구간에서 올랐다. 이 중에서도 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔이 7월 0.15%, 8월 0.41%, 9월 0.17% 오르며 분기 누적 0.73% 상승해 가장 큰 폭의 오름세를 보였다. 전용 60~85㎡ 오피스텔 역시 분기 누적 0.20% 올랐다.
9월 기준 서울 오피스텔 평당(3.3㎡) 평균 매매가격은 약 2억 7159만원으로, 수도권(2억 860만원)과 전국 평균(1억 9055만원)을 모두 상회했다. 직주근접성과 학군 여건이 좋은 강남구와 강동구, 중구 등 일부 지역에서는 1% 안팎의 상승률이 포착됐다.
정부가 지난 10·15 부동산 대책을 통해 대출 규제와 규제지역 확대 등 수요 억제책을 본격화한 가운데 오피스텔은 규제 영향권에서 벗어나 있다. 국토교통부에 따르면 주택법상 신규 지정된 토지거래허가구역(토허구역)은 아파트 등 주택용 건축물에 한정돼 오피스텔과 상가 등 비주택은 적용 대상이 아니다. 이에 따라 오피스텔을 담보로 한 대출의 담보인정비율(LTV)도 종전 수준인 70%가 유지된다.
서울과 수도권 규제지역 확대로 아파트 매입이 어려워진 실수요자와 투자 수요가 오피스텔로 몰릴 가능성이 커졌다. 오피스텔은 여전히 주택담보대출보다 높은 LTV 한도를 적용받고, 토허구역 내에서도 별도의 허가 절차가 필요하지 않아 자금 조달 부담이 적다. 아파트 ‘거래 절벽’이 예상되는 가운데, 상대적으로 진입 장벽이 낮은 오피스텔이 실수요층의 대안으로 자리할 가능성이 높다는 평가가 나온다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “(10·15 대책으로) 서울 전역과 경기 일부 지역 전체가 규제됨으로써 주택을 매입하기 어려운 환경이 됐다”며 “갭투자(전세 끼고 매매) 전면 차단, 신축 아파트 입주 물량 감소, 대출 축소 움직임 속에서 비(非)아파트로의 임대차 수요 이동이 가속할 것”이라고 내다봤다.
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