기존 허가구역 지정은 별도 적용
투기과열지구 내 재건축은 조합원 양도 제한 유지[이데일리 이다원 기자] 10·15 부동산 대책에서 신규 지정된 토지거래허가구역(토허구역) 내 오피스텔과 상가 등 비주택은 이번 지정의 적용 대상에서 제외됐다. 이에 따라 비주택을 담보로 한 대출의 담보인정비율(LTV)도 종전 수준인 70%가 유지된다.
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지난 15일 대책 발표 당시 금융위원회가 앞서 배포한 보도자료에 ‘토허구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔·토지 등 비주택담보대출의 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아진다’고 표기해 시장 혼선을 빚은 것에 대해 해명한 것이다.
금융위는 은행업 감독규정에 따라 토허구역 허가 건축물에 대해 LTV를 70%에서 40%로 하향 조정할 수 있다. 하지만 국토부가 10·15 대책으로 토허구역에 지정한 곳은 아파트 등 주택만이다. 오피스텔·상가·토지 등 비주택은 허가 대상이 아닌 데도 LTV를 하향 조정한다고 발표한 것이다.
국토부는 이와 관련해 “업무시설 중 일반업무시설에 포함되는 오피스텔이나 상가건물 등 비주택은 허가구역의 적용 대상에 포함되지 않는다”며 “이번에 지정한 토허구역과 별개로 기존에 지정된 토허구역은 각각 지정 당시 요건에 따라 별도로 적용된다”고 바로잡았다.
비주택담보대출 규제 역시 강화되지 않는다. 국토부는 “기존에 지정된 토허구역 중 비주택을 포함해 지정된 경우에는 비주택담보대출의 LTV가 70%에서 40%로 축소 적용되고 있다”며 “하지만 이번에 공고된 토허구역은 주택만을 대상으로 하기 때문에 오피스텔이나 상가 등 비주택에는 효력이 없으며, LTV는 70%가 유지된다”고 설명했다.
다만 투기과열지구 내 재건축사업에 대한 조합원 지위 양도 제한은 그대로 유지된다. 국토부는 “투기과열지구 내 재건축 단지의 경우 조합설립인가 이후 소유권 이전등기 이전 단계에서는 조합원 지위를 양도할 수 없다”고 적시했다.
단, 1세대 1주택자가 10년 이상 보유 및 5년 이상 거주한 경우나 불가피한 이주, 상속, 사업 지연 등 일정 사유가 있을 때는 예외적으로 양도할 수 있다. 사업 지연은 △조합설립인가 후 3년 내 사업시행인가를 신청하지 못한 경우 △사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못한 경우 △착공 후 3년 내 준공하지 못한 경우가 해당된다.
국토부는 이번 규제지역 지정과 함께 전세대출 관련 규제의 세부 적용 기준도 재확인했다. 전세대출 보유자가 투기·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트(분양권·입주권 포함)를 취득하면 해당 아파트의 소유권 이전등기 완료일에 기한이익이 상실돼 대출을 회수한다.
다만 취득한 아파트에 기존 세입자가 거주 중이고 임대차계약 잔여기간이 남아 있을 때에는 그 기간까지 전세대출 회수를 유예할 수 있다. 이때는 ‘아파트 취득 차주의 전세대출 만기’와 ‘세입자의 임대계약 만기’ 중 먼저 도래하는 시점까지만 전세대출을 이용할 수 있다.
분양권이나 입주권은 해당 아파트의 준공 이후 소유권 이전등기 완료일 또는 잔금대출 실행일 중 더 이른 시점에 대출을 회수한다. 만약 전세대출 만기까지 소유권 이전등기나 잔금대출 실행이 이뤄지지 않은 경우에는 전세대출 만기 연장이 가능하지만 등기 완료 등으로 소유권을 취득하는 시점에서는 반드시 대출을 회수한다는 방침이다.
전세대출 회수 예외사유도 기존 기준을 그대로 유지한다. 국토부는 “직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 불가피한 실수요의 경우에는 예외를 인정한다”며 “기초지자체(시·군) 간 이동 시에는 예외가 적용되지만 특별시·광역시 내 구(區)간 이동은 인정되지 않는다”고 명시했다. 구매 아파트와 임차주택 모두에 세대원이 실거주하면 전세대출을 허용하되, 해당 조건을 모두 충족해야 한다.
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