갭투자·풍선효과 막는다…수도권 37곳 '트리플 규제' 카드 [10·15 부동산대책]

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수정 2025.10.15. 오후 7:28
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■조정대상지역·토허구역·투기과열지구 일괄지정
매수 허가·2년 실거주 의무 부과
단지내 연립·다세대도 규제 포함
다주택자는 장기보유공제 못받아
가점제 확대 등 청약 요건도 강화
공급 전담조직 신설·규제완화 추진
서리풀 지구지정 내년 3월로 단축
구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책 관계부처 합동 브리핑을 하고 있다. 임광현(왼쪽부터) 국세정창, 윤창렬 국무조정실장, 구 경제부총리, 김윤덕 국토교통부 장관, 이억원 금융위원장. 연합뉴스


[서울경제]

정부가 강도 높은 ‘3중 규제’ 카드를 꺼낸 이유는 아파트 ‘갭투자’를 원천 차단하겠다는 뜻으로 풀이된다. 서울 ‘한강벨트’의 재건축단지 등을 중심으로 비거주 목적의 투자가 확산하자 초강경 수요 억제 방안을 내놓은 것이다. 서울 노원·도봉·강북구 등 외곽 지역과 경기 의왕·하남까지 규제지역에 묶어 정비사업지와 청약 시장 등에 미치는 여파도 상당할 것으로 예상된다. 정부는 또 주택 공급 속도를 높이기 위해 공급 전담 조직 신설을 위한 검토에 돌입했다.

15일 관계부처 합동의 ‘주택시장 안정화 대책’에 따르면 서울 25개 자치구와 경기 과천, 성남 분당구 등 12개 지역은 16일부터 투기과열지구 및 조정대상지역에 묶인다. 또 20일부터 토지거래허가구역에도 지정돼 관할 관청의 주택 매수 허가를 받아야 하며 2년간의 실거주 의무가 부과된다. 자치구 단위가 아닌 서울시 전역을 일거에 토허구역에 지정한 것은 이번이 처음이다. 이번 규제에는 아파트뿐 아니라 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택까지 포함된다. 올 3월 서울 강남 3구와 용산구 아파트에 대한 토허구역 지정 이후 용산구 한남더힐 등 연립주택 일부가 건축법상 아파트가 아니라는 이유에서 규제를 빗겨나가자 이를 보완·적용한 것이다. 정부는 전체 750가구의 연립·다세대가 토허구역 대상에 포함될 것으로 평가했다. 토허구역 지정 기간은 이달 20일부터 내년 12월 31일까지로 정부는 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토하기로 했다. 또 투기과열지구·조정대상지역과 관련해 6개월마다 주거정책심의위원회를 열어 재지정 여부를 결정할 방침이다. 정부는 향후 부동산관계장관회의 등을 통해 이번 대책의 이행 상황을 격주로 점검하기로 했다.

정부가 이 같은 강도 높은 규제에 나선 것은 서울 비규제지역 중심으로 주택 가격 상승 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있기 때문이다. 8월 기준 서울 아파트 매매가격 상승률은 성동구가 0.98%를 기록했고 광진구(0.72%), 양천구(0.6%), 영등포구(0.61%), 마포구(0.45%) 등 ‘한강벨트’ 내 비규제지역에서 상승세가 뚜렷했다. 경기도에서도 성남 분당구(1.17%)와 안양 동안구(0.88%), 과천시(0.87%) 등 강남 인접 지역의 오름세가 확연했다. 정부는 이에 ‘풍선 효과’까지 고려해 서울 전역과 경기 남동권을 대거 규제지역에 묶기로 한 것이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “주택시장 안정의 ‘골든타임’을 놓치면 국민들의 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”고 언급했다.



서울과 경기 등 37개 지역은 규제지역 지정에 따라 대출과 세제, 청약 요건이 대폭 강화된다. 무주택자라고 하더라도 주택담보인정비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%까지 축소된다. 토허구역 내 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 40%로 적용받게 된다.

다주택자의 양도세와 취득세 등 세 부담도 대폭 강화된다. 2주택자의 취득세율은 8%, 3주택자는 12%까지 증가하게 된다. 장기보유특별공제에서 배제되고 민간매입임대 종합부동산세 합산 배제도 적용받지 않는다. 청약 요건도 까다로워진다. 청약통장 가입 이후 2년이 경과한 세대주, 과거 5년 이내 주택 당첨 이력이 없는 경우에 한해 1순위 자격을 부과한다. 또 조정대상지역은 85㎡ 초과 아파트의 경우 전체 물량의 50%를 가점제로 적용해 분양하고 투기과열지구는 80%를 가점제 물량으로 배정한다. 이와 더불어 수도권 지역 기준 3년간 주택 전매가 부과되고 재건축과 관련해서는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도를 제한하게 된다.

정부는 이번에 규제지역 지정과 더불어 수도권 135만 가구 공급을 위해 도시 정비 규제 완화에도 나설 예정이다. 지난달 발표한 ‘9·7 공급대책’의 후속 조치로 연말까지 노후 청사와 국공유지 등 복합개발에 대한 세부 계획과 한국토지주택공사(LH)의 개혁 방안도 확정할 방침이다. 또 서울 서초구 서리풀 지구에 대한 지구지정계획을 내년 6월에서 3월로 단축해 부지 조성 속도를 높일 예정이다. 공급 전담 조직도 신설해 주택 공급에 속도를 낼 계획이다. 김용범 대통령실 정책실장은 이날 “공급 전담 조직 신설을 검토하고 있다”고 언급했다.

한편 서울시는 이번 10·15 대책과 관련해 정부에 부작용 등 심각한 우려를 표명했다는 입장을 내놓았다. 서울시는 “실무 차원에서 정부의 일방 통보만 있었고 서울 전역 지정 시 부작용을 건의했음에도 강행 발표했다”고 반발했다.

[10·15 부동산 대책]서울 전역 토허구역 지정에 LTV 40% 축소…25억 초과 시 대출 한도 2억


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