과천·성남 분당구·광명 등
경기 12개 지역 규제 확대
2년 실거주 투자수요 차단
무주택 LTV 70%→40%로 이재명정부가 서울 전역과 수도권 12개 주요 지역을 토지거래허가구역(이하 토허구역)과 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정하고 대출·청약규제까지 강화하면서 부동산시장 안정화에 나섰다. 이번 조치로 서울과 경기 주요 선호지역의 갭투자용 아파트를 매입할 길이 막힌다. 실거주 목적의 거래만 가능해 거래량이 줄고 매물잠김 현상이 나타날 것이란 관측이 이어진다.
15일 정부가 발표한 주택시장 안정화 대책에 따르면 토허구역과 조정대상지역 및 투기과열지구 등 규제지역이 서울 전역과 경기 과천, 성남(분당·수정·중원구), 광명, 수원(영통·장안·팔달구), 안양(동안구), 용인 수지구, 의왕, 하남 12개 지역으로 확대됐다. 특히 아파트뿐 아니라 동일단지 내 연립·다세대주택까지 토허구역 허가대상에 포함돼 실거주 목적 외 투자수요를 거의 차단하는 구조다.
토허구역 내 아파트 등을 거래하려면 2년 동안 실거주 의무를 이행해야 한다. 올해 들어 한강벨트를 중심으로 아파트 가격이 급등한 배경엔 지방 거주자들이 전세를 끼고 서울 아파트를 매수하는 '서울 갭투자'가 성행한 것이 주요한 요인으로 꼽힌다. 정부의 규제지역 확대는 이같은 수요를 원천차단하겠다는 의지를 내비친 것으로 풀이된다.
가격이 많이 오르지 않은 서울 외곽지역까지 규제를 확대한 것은 집값상승의 불똥을 막기 위한 고육책이란 평가다. 김규철 국토교통부 주택토지실장은 "서울은 일부 지역만 제외했을 때 남은 지역으로 확산할 우려가 컸다"며 "고가주택부터 시작된 가격상승 효과가 한강벨트로 확산했고 현재 북쪽과 남쪽으로 퍼지는 상황이어서 서울은 다 지정할 수밖에 없다는 결론을 내렸다"고 밝혔다.
조정대상지역과 투기과열지구 역시 단계별 규제를 적용한다. 조정대상지역은 대출·세제·청약규제가 모두 적용되고 투기과열지구는 대출과 청약규제가 적용된다. 토허구역은 실거주 의무를 부과하고 갭투자를 차단한다. 이를 통해 정부는 실수요 중심의 안정적 거래구조로 시장을 전환한다는 목표다.
조정대상지역과 투기과열지구로 선정되면 현재 70%까지 가능한 주택담보대출의 LTV(담보인정비율)가 무주택자는 40%, 유주택자는 0%로 낮아진다. 전세대출도 1주택자 한도는 2억원으로, 전세대출 보증비율은 80%로 축소된다. 신용대출을 1억원 초과해 보유한 차주의 경우 1년간 규제지역 내 주택구입이 제한된다. 주택매매 및 임대사업자 외 사업자의 주택구입 목적 사업자대출도 제한된다.
다주택자의 경우 취득세가 중과(2주택 8%, 3주택 12%)되며 장기보유특별공제에서도 전면배제된다. 2026년 5월까지 유예됐지만 다주택자의 양도소득세 2주택 기본세율은 20%포인트(P) 인상되고 3주택 이상은 30%P 올라간다. 1가구 1주택 양도세 비과세 요건도 보유 2년에서 보유 2년 및 거주 2년으로 강화된다. 실거주 강화를 위해 3년간 전매제한 의무도 부과된다.
투기과열지구로 지정되면 청약의 경우 재당첨 제한이 10년으로 늘어난다. 정비사업에서 재건축 조합원당 주택공급 수도 1주택으로 제한되고 재건축·재개발 조합원 지위양도도 제한된다. 자금조달계획서 및 입주계획 신고, 증빙자료 제출도 의무화된다.
하지만 장기적으로 부작용이 나타날 가능성도 존재한다. 우선 자금이 부족한 중산층 이하 서민들의 주택매매가 어려워질 것으로 우려된다. 거래절벽이 장기화하면 신규공급과 재건축 속도가 지연될 수 있고 전세세입자 보호와 실거주 전환 조건부 허가가 맞물리면서 거래 복잡성이 확대될 수 있다. 일부 지역에선 전세공급 부족으로 인한 가격상승 압력도 예상된다.
이번 규제로 서울·수도권 부동산 투자수요가 급격히 억제되면서 단기적 가격안정 효과는 나타날 수 있지만 전세시장과 일부 거래구조에선 혼선이 불가피하다는 분석이 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "인위적으로 억누른 효과를 언제까지 유지할지, 과거 사례처럼 거래량은 급감해도 신규 거래물건의 가격변동이 있을 때는 어떻게 대처할 것인지 등에 대한 논란이 불가피하다"고 말했다.
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
'">
.jpg?type=nf190_130)