15일 국토교통부와 금융위원회, 국세청 등 관계부처 합동으로 발표된 이번 대책은 △규제지역 확대 △금융규제 강화 △세제 개편 검토 △불법거래 단속 강화 △공급 정책 후속조치로 구성됐다. 정책 시행은 10월 16일부터 본격 적용되며, 토지거래허가제는 오는 10월 20일 발효된다.
전문가들은 이번 대책이 단기적으로 매수세를 억제하고 거래량을 관리하는 데에는 효과가 있을 것으로 평가했다. 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "이번 대책으로 서울 강남권과 한강벨트의 포모와 패닉바잉 거래가 일부 숨을 고를 것"이라며 "단기적으로는 불장이 주춤할 수 있다"고 평가했다. 이어 "서울 전체를 규제지역으로 묶은 만큼 4분기 거래량은 현저히 감소할 것"이라며 "다주택자나 매입 대기자도 세금 부담과 대출 규제 강화로 가수요 유입이 제한될 것"이라고 내다봤다.
박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "6·27 대책에 이어 이번 2차 충격 요법으로 수요자들이 관망세로 돌아서면서 전체적으로 숨고르기 장세에 진입할 것"이라고 평가했다. 그는 "토지거래허가구역 지정 대상 지역에서는 일부 매물이 나오면서 가격이 하락할 수 있다"고 말했다.
그러나 장기적 효과에는 한계가 있을 것이라는 전망이 우세하다. 신보연 세종대 산업대학원 부동산AI융합학과 교수는 이번 대책을 두고 "이번 대책은 기준금리 인하 이전 내놓은 단기적 집값 안정화 정책이지만 규제를 강화하면 풍선효과는 외곽으로 퍼질 수 밖에 없다"며 "더욱이 이번 규제는 많은 사람들이 어느정도 예측하면서 규제 직전 지금이라도, 여기라도 사야지 하는 불안감을 자극했다. 결과적으로 규제의 역설"이라고 평가했다.
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "실제 시장에서는 호가만 남고, 거래 기준점이 사라져 평가가 불가능한 '가격 블랙아웃' 상태가 될 수 있다. 단기적으로는 급등을 막지만 장기적으로는 시장 신뢰의 붕괴와 자산 가치 왜곡을 초래할 수 있다"고 했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제지역이 광범위하게 확대된다면 해당 지역의 매매거래 위축에 따라 가격변동은 줄어들지만 인위적으로 억누를 효과를 언제까지 유지할 것인지, 과거 사례처럼 거래량은 급감해도 신규 거래물건의 가격변동이 있을 때는 어떻게 대처할 것인지 등에 대한 논란은 불가피하다"고 지적했다.
함 랩장 역시 "풍부한 유동자금과 금리 인하 기대감이 겹쳐 주택구매 수요가 완전히 억제될지는 지켜봐야 한다"며 "올해 집값이 많이 오른 지역은 대부분 자체 자금으로 매수 가능한 강남권 한강벨트"라고 설명했다.
부동산 시장 양극화와 임대차 시장의 불균형은 더욱 가속화될 전망이다. 양 위원은 "거래 단절은 '자산 불평등'을 구조화시킬 수 있다. 즉, 자산 이동성이 있는 상층은 시세차익을 누리고 중산층 이하는 시장 진입 자체가 봉쇄되어 자산 불평등은 더 심화될 것"이라고 우려했다. 함 랩장은 "전세대출 규제로 전세가 상승 압력이 지속되며 월세화와 임차인 주거비 부담은 계속될 것"이라고 전망했다.
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