안녕하세요!

청약 당첨된 아파트를 전매하게 되신 것을 축하드립니다.

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분양권 전매는 일반적인 매매와는 조금 다른 부분이 있어서 헷갈릴 수 있습니다. 이 중요한 과정에서 실수하여 양도하는 분이나 양수하는 분 모두 나중에 불필요한 손해를 보는 고통을 겪지 않으시려면, 몇 가지를 꼭 확인하셔야 합니다.

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청약된 아파트 분양권 전매 시 매매계약서 작성, 개인 진행 가능할까요?

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1. 개인 간 계약 작성은 원칙적으로 가능하지만...

법적으로 부동산 매매계약은 매도인(시누이와 조카)과 매수인(고객님) 두 당사자 간의 합의만으로도 효력이 발생합니다. 따라서 계약서를 가족끼리 직접 작성하는 것은 원칙적으로 가능합니다. 하지만 이번 거래는 단순한 부동산 매매가 아니라 분양권 전매이고, 시행사 측에서 특정 서류를 요구하고 있는 상황이라 조금 더 복잡하게 생각하셔야 합니다.

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2. 반드시 공인중개사를 거쳐야 하는 이유

(필수 서류 확보)

시행사에서 매매계약서를 가져오라고 요청하는 것은 단순히 계약서 양식이 필요해서가 아니라, 분양권 명의변경 절차에 필요한 공식적인 서류가 갖춰져야 하기 때문입니다. 이 부분에서 개인 거래로 진행하기 어려운 중요한 이유가 발생합니다.

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* 부동산 거래계약 신고필증: 분양권을 전매할 때는 매매계약을 체결한 후, 관할 시·군·구청에 부동산 거래 신고를 의무적으로 해야 합니다. 이때 신고를 했다는 증명서인 신고필증이 발급되어야 시행사에 명의변경 서류로 제출할 수 있습니다.

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* 부동산 거래계약 신고는 원칙적으로 공인중개사가 계약서를 작성했을 경우 중개사가 대리 신고하게 되어 있으며, 직거래(개인 거래)일 경우 매도인과 매수인이 공동으로 신고해야 하는 의무가 생깁니다.

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* 수입인지 첨부: 매매계약서에는 거래 금액에 따른 수입인지를 첨부해야 하며, 이것이 나중에 소유권 이전등기를 할 때 필요한 서류가 됩니다.

정리하자면, 시행사에서 요구하는 '매매계약서'는 단순히 양식뿐만 아니라, 관할 관청에 신고되어 '신고필증'이 첨부된 계약서를 의미하는 경우가 대부분입니다.

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3. 중개사를 통한 계약이 더 큰 '이득'입니다

가족 간 거래라도 공인중개사를 통해 계약서를 작성하고 거래 신고를 완료하는 것이 안전하고 편리합니다.

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* 절차의 확실성: 명의변경에 필요한 서류(매매계약서, 부동산 거래신고필증)를 중개사가 빠짐없이 처리해 주기 때문에, 실수 없이 전매 절차를 진행할 수 있습니다.

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* 양도소득세 자료: 분양권 전매 시에는 양도소득세 신고가 필수인데, 중개 거래를 통해 거래 신고 자료가 정확하게 확보되면 나중에 세금 신고 시 근거 자료로 활용하기 좋습니다.

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* 대출 승계: 만약 조카분의 분양권에 중도금 대출이 있다면, 이 대출을 고객님께서 승계 받거나 상환해야 하는데, 이 절차 역시 중개사를 통해 은행 측과 협의를 진행하는 것이 훨씬 매끄럽습니다.

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4. 조카와 시누이, 고객님께서 놓치기 쉬운 주의사항

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* 양도소득세 사전 확인: 시누이와 조카분은 분양권 전매로 인해 발생한 양도차익에 대해 양도소득세를 납부해야 할 의무가 있습니다. 전매 제한 기간이 풀렸다고 하더라도, 비과세 혜택이 적용되는 경우가 아니라면 세금 문제가 발생합니다. 이 세금 문제는 공인중개사나 세무사와 상담하여 사전에 정확히 확인하시는 것이 중요합니다. 양도하는 분이 세금 문제를 제대로 처리하지 않으면 나중에 큰 문제가 생길 수 있습니다.

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결론적으로, 가족 간의 거래이더라도 분양권 명의변경이라는 특수성 때문에 공인중개사에게 의뢰하여 매매계약서를 작성하고 부동산 거래신고필증을 발급받는 것이 가장 확실하고 안전한 방법이라고 말씀드리고 싶습니다.

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이와 관련하여 전매 절차와 필요 서류에 대한 공식적인 안내는 청약홈 또는 해당 아파트의 시행사/분양사무소에 문의해 보시면 가장 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.

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궁금증이 조금이나마 해소되셨기를 바라며, 복잡한 절차 잘 마무리하시고 멋진 보금자리를 마련하시기를 진심으로 응원하겠습니다!

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