* 2020, 2023 담보대출분야 선정 지식인

* 금융상품담보대출 1위

* 부동산담보대출 1위

* 대출 1위

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답변드리겠습니다.

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오피스텔에 담보대출 없죠??

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담보대출 없다면 집사면서 일반 주택담보대출 및 디딤돌/보금자리론 생애최초 혜택 적용 받을수도있습니다.

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매수할집 지역은 어디 생각하시죠??

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6.27 및 10.15 대출규제로 지역차이도있습니다.

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* 기타 추가 문의시 [ 아이디명] 또는 [ 프로필] ◀◁ "확인" 바랍니다.

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* 채택 및 좋아요 부탁드리며, 채택시 지급되는 소중한 해피빈은 불우이웃 돕기에 모두 사용됩니다.

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※ 알립니다. 　

1. 질문 내용에 따른 간략한 정보 내용이며, 신용 및 기타 금융거래패턴에 따른 차등적용됩니다.

2. 네이버 지식인 이용규정에 따라 특정 회사명 및 개인정보를 노출할 수 없는점 양해바랍니다.

3. 어떠한 경우라도 대출 진행에 있어 불법수수료 요구 없습니다.

4. 해당 금융사 정식등록 상담사 및 여신금융협회 정식등록여부 체크 바랍니다.

안녕하세요. 소상공인 정책자금 지원을 돕는 전문 컨설팅 업체 '정책자금연구소 바름' 입니다.

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"질문에 대한 답변 드리겠습니다"

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A : 주거용 오피스텔 1채를 보유하고 계신 상황에서 아파트를 구입할 때의 대출 가능 여부에 대해 질문하셨습니다. 아파트는 생애 최초 구입이라고 하셨습니다.

결론적으로, 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함될 가능성이 높기 때문에, 아파트 구입 시에는 1주택자 자격으로 대출 규제를 적용받게 됩니다. 다만, 규제 지역 여부에 따라 대출 한도가 달라집니다.

1. 주거용 오피스텔의 주택 수 포함 여부 (핵심)

대출 규제(LTV, DSR)와 세금(양도세, 종합부동산세)을 판단할 때, 주거용 오피스텔의 주택 수 포함 여부는 다르게 적용됩니다. 주택담보대출(주담대) 규제에서는 일반적으로 주택 수에 포함될 가능성이 높습니다.

• 현재 상황: 질문자님은 오피스텔에 소유주로 전입신고가 되어 있으므로, 해당 오피스텔은 사실상 주거용으로 사용되고 있음이 명확합니다.

• 은행 및 정책 대출 심사: 은행은 대출 심사 시 해당 오피스텔을 '주택'으로 간주하여, 질문자님을 **'1주택자'**로 판단하고 대출을 진행하는 것이 원칙입니다.

• 생애 최초 혜택 불가: 아파트가 최초 구입이라 하더라도, 이미 주거용 오피스텔을 소유하고 있어 '생애최초 주택구입자'로 간주되지 않아 관련된 LTV 80% 및 한도 6억 원 등의 특별 우대 혜택은 적용받기 어렵습니다.

2. 1주택자로서 아파트 구입 시 대출 규제

주거용 오피스텔로 인해 1주택자로 간주되므로, 아파트를 구입하기 위한 주택담보대출은 '2주택 취득'이 아닌 '일반적인 갈아타기' 규제에 가깝게 적용되지만, 오피스텔 처분 조건이 걸릴 수 있습니다.

1) 규제지역 여부에 따른 LTV (대출 한도)

현재 구입하려는 아파트의 소재지가 중요합니다.

2) 기존 오피스텔 처분 조건

가장 중요한 것은 기존 오피스텔의 처리 조건입니다.

3) DSR (총부채원리금상환비율) 규제

LTV 한도와 별개로, 부부 합산 소득 대비 모든 대출 상환액을 따지는 DSR 규제는 그대로 적용됩니다. 소득이 높지 않으면 LTV가 남아있더라도 DSR 때문에 대출 한도가 줄어들 수 있습니다.

3. 요약 및 조치 사항

1. 생애 최초 아님: 주거용 오피스텔 보유로 인해 생애최초 혜택($80\%$ LTV, $6$억 한도)은 적용받기 어렵습니다.

2. 규제 확인: 구입하려는 아파트의 규제지역 여부에 따라 대출 한도가 $60\%$ 또는 $70%$로 결정됩니다.

3. 오피스텔 처분: 기존 오피스텔을 2년 이내 처분하는 조건으로 대출을 진행해야 할 가능성이 매우 높습니다.

가장 정확한 대출 가능 금액과 조건을 확인하기 위해서는 구입하려는 아파트가 위치한 지역을 기준으로 은행 주택담보대출 창구에 직접 문의하여 상담을 받으시는 것이 좋습니다.

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* 채택으로 인해 발생하는 해피빈 콩은 모두 이웃을 위해 기부되고 있습니다. 감사합니다.

말씀하신 상황을 정리하면 다음과 같습니다.

• 경기도 일산 소형 주거용 오피스텔 1채 소유

• 소유주로 전입신고 완료, 10년 이상 보유

• 이번 아파트는 최초 구입

• 아파트 구입 시 대출 가능 여부 궁금

1️⃣ 오피스텔 보유와 아파트 대출

• 주택담보대출 규제는 주택 수, 주택 종류, 보유 기간, LTV/DTI 규제 등으로 판단

• 현재 소형 주거용 오피스텔 1채 10년 이상 보유, 전입신고 완료 상태

• → 금융기관에서는 오피스텔 1채를 보유한 상태로 신규 아파트 대출 가능 여부를 검토

• 다만, 다주택 여부 및 대출 규제가 적용될 수 있음

• 1주택(오피스텔) 이상 보유 시, 조정대상지역 아파트는 LTV 제한 등 규제 적용 가능

• 10년 이상 보유라면 일부 규제 완화 가능(은행 및 지역 규정에 따라 상이)

2️⃣ 최초 구입 아파트 대출 조건

• 아파트가 최초 주택 구입인 경우, 은행에서는 대출 심사 시 아래 사항을 확인:

1. 소득 대비 부채비율(DTI/DSR)

2. 기존 담보대출 여부

3. 주택담보대출 가능 LTV 한도

• 예시:

• 기존 오피스텔 담보대출이 없고, 소득·신용 정상 → 신규 아파트 대출 가능성 높음

• 단, 조정대상지역 등 규제지역이면 LTV 제한으로 대출 금액 일부 제한

3️⃣ 추가 고려 사항

• 오피스텔 전입신고 여부와 10년 이상 보유가 규제 완화 요소로 작용할 수 있음

• 은행마다 담보 평가 기준, 대출 가능 한도가 다르므로, 상담 전 미리 자료 준비

• 기존 오피스텔 등기부 등본

• 신용점수, 소득 증빙

• 아파트 매매계약서

4️⃣ 정리

• 소형 오피스텔 1채 보유 + 10년 이상 경과 → 신규 아파트 대출 가능성 높음

• 단, 조정대상지역 여부 및 LTV 제한 확인 필수

• 최초 주택 구입 아파트이므로, 소득·신용 정상이라면 대출 심사에서 유리

참고 자료

• 주택담보대출, LTV/DTI 규제, 조정대상지역 대출 안내

https://m.site.naver.com/1THxj

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안녕하세요

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오피대출있나요?

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어느지역 매수예정인가요?