답변자님,
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집을 매매하면서 전세 승계를 통한 갭투자 방식을 고려하고 계시는군요. 최근의 부동산 대책과 실거주 의무 때문에 혼란스러우실 수 있습니다.
고객님의 상황은 **'대출 없이 전세 승계로 집을 매매하는 경우'**이므로, 핵심 규제인 대출 규제에서 자유롭다는 큰 장점이 있습니다.
1. 10.15 부동산 대책과 '실거주 의무'의 핵심
이번 10.15 부동산 대책에서 실거주 의무가 부여된 핵심 지역과 대상은 다음과 같습니다.
1) 실거주 의무가 발생하는 주된 규제 (토지거래허가구역)
이번 대책에서 실거주 의무가 부과된 주된 배경은 '토지거래허가구역' 지정입니다.
대상 지역: 서울 전역 및 경기 12개 지역 (과천, 분당 등)이 추가로 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 묶였습니다.
의무 내용: 토지거래허가구역 내 주택을 취득할 경우, 취득 후 2년 실거주 의무가 발생합니다.
2) 실거주 의무의 취지: 갭투자 차단
이 규제의 목적은 **투기 방지 및 갭투자(전세를 끼고 매매하는 행위)**를 원천 차단하기 위함입니다. 허가를 받으려면 **'실거주 목적'**임을 소명해야 하므로, 전세를 승계하는 매매 자체가 불가능해지는 것입니다.
2. '전세 승계 매매'와 '실거주 의무'의 관계
1) 규제가 적용되는 지역이라면 **'전세 승계 불가'**가 원칙
매매하려는 주택이 토지거래허가구역에 속한다면, 실거주 의무 때문에 전세를 승계하는 매매는 허가받기가 불가능합니다.
이유: 토지거래허가구역에서 주택을 매수하려면 허가 신청 시 '실거주 목적'임을 입증해야 합니다. 세입자가 거주 중인 상태에서 매수하는 것은 **'실거주 목적이 아니다'**라고 판단되어 토지거래허가가 불허됩니다.
결론: 고객님이 매수하려는 주택이 토지거래허가구역 내에 있다면, 대출 여부와 관계없이 전세 승계 자체가 막혀 매매를 진행할 수 없습니다.
2) 토지거래허가구역이 아니라면 '상관없음'
만약 매수하려는 주택이 토지거래허가구역이 아니라 단순히 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정된 곳이라면, 대출이 없는 고객님은 실거주 의무 규제와 상관이 없습니다.
실거주 의무가 발생하는 일반적인 경우: **주택담보대출(특히 보금자리론, 생애최초 LTV 등)**을 이용할 경우에 **'대출 실행 후 6개월 내 전입 의무'**가 발생하는 것이 일반적입니다.
고객님 상황: 고객님은 대출 없이 현금으로 매매하시므로, 이 대출 관련 실거주 의무 규제는 적용되지 않습니다.
3. 고객님의 행동 계획 (가장 중요한 확인 사항)
가장 먼저 확인해야 할 것은 매수하려는 주택의 '규제 지역 종류'입니다.
매수 주택의 규제 지역 확인:
토지거래허가구역인가요? (서울 전역, 경기 12개 지역 등)
YES: 전세 승계 불가. 매매 허가가 나지 않아 사실상 매매가 불가능합니다.
NO: 전세 승계 가능. 실거주 의무 규제 없이 매매 진행이 가능합니다.
부동산 사장님께 명확히 요청:
단순히 '조정대상지역'이 아니라, 10월 20일부터 효력이 발생하는 '토지거래허가구역'인지 여부를 명확하게 확인해 달라고 요청해야 합니다.
부동산 사장님들이 헷갈리는 이유는 규제 지역이 여러 종류로 묶였고, 실거주 의무가 대출 규제와 토지거래허가 규제에 따라 복합적으로 적용되기 때문입니다.
토지거래허가구역이 아니라면 현금 매매(갭투자)는 가능하며, 토지거래허가구역이라면 실거주 의무 때문에 전세 승계 매매는 불가능하다고 정리할 수 있습니다.
2025.10.16.
서울 25개 구 전역, 경기 12개 지역 (과천시, 광명시, 수원시(영통구, 장안구, 팔달구), 성남시(분당구, 수정구, 중원구), 안양시 동안구,용인시 수지구, 의왕시, 하남시)에서 주택을 매매하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가를 받기 위해서는 실거주 목적임을 증명해야 합니다.
전세를 끼고 집을 사는 거래가 원천적으로 불가능해졌습니다. 시장에 나와 있던 ‘전세 낀 매물’들은 이제 실거주 입주가 가능한 매물이 아니면 거래 자체가 불가능해집니다.
https://agora-current.com/%ec%83%9d%ed%99%9c%ec%a0%95%eb%b3%b4/1015/
2025.10.17.
안녕하세요.
10.15 부동산 대책 발표 후 전세 승계 조건으로 대출 없이 현금 매매 하는 경우에 대해 문의를 주셨군요.
아래에 관련 내용을 정리했으니 확인해보시고, 도움이 되셨다면 답변 채택까지 부탁드립니다.
중점이 되는 부분은 매매하시려는 주택의 위치입니다.
10.15 부동산 대책으로 규제지역이 서울 전역과 경기도 12개 지역으로 확장되었습니다.
해당 규제지역은 토지거래허가구역과 투기과열지구, 조정대상지역 3가지가 함께 적용됩니다.
만일 규제지역인 서울과 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당구/중원구/수정구, 수원 영통구/장안구/팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)에 속해 있는 주택을 매매하신다면, 잔금 후 6개월 이내 입주 후 2년 간 실거주 해야 하는 의무가 부여됩니다.
하지만 규제지역이 아닌 곳(예시 : 안양 만안구)에 주택을 구매하신다면 실거주 의무가 적용되지 않습니다.
양도소득세 비과세를 위한 2년 거주 요건(1가구 1주택)은 기존처럼 적용됩니다.
2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책은 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 강력한 대출 규제와 공급 정책을 핵심으로 합니다. 이 대책은 특히 수도권과 규제지역을 중심으로 주택담보대출(LTV) 한도를 기존 70%에서 40%로 대폭 강화하고 고가 주택에 대한 대출 문턱을 높였습니다. 또한, 변동금리 대출에 대한 금리 인상 위험을 미리 반영하는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 적용을 확대하고 1주택자의 전세대출에도 DSR을 적용하여 투기적 전세 승계를 차단하려 했습니다. 서울 전역을 포함한 규제지역이 확대되어 이들 지역에서는 주택 구매 시 대출 규제와 세제상 불이익이 강화됩니다.
최근 발표되 10.15 부동산 대책에 대해 공식 정보와 상세한 풀이가 필요하시다면 아래에 안내드리는 정보 페이지를 접속하여 다양한 정보를 확인하시기 바랍니다.
2025.10.16.
전세 승계 매매는 실거주 의무와 별개입니다.
10.15 대책의 실거주 의무는 토지거래허가구역 등 일부 지역의 신규 매수자에게만 적용돼요.
따라서 일반지역에서 전세를 승계해 사는 경우엔 실거주 의무 없이 매수 가능합니다.
해당 내용과 관련된 보다 자세한 내용은 링크 남깁니다 :)
2025.10.16.